甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙书面约定：乙不能在自己的土地上建高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4 000元。双方同时对该合同办理了登记。两年后，乙将该建设用地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼。不久，甲为了经营事业向银行贷款20

admin2016-09-06 47

问题甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙书面约定：乙不能在自己的土地上建高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4 000元。双方同时对该合同办理了登记。两年后，乙将该建设用地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼。不久，甲为了经营事业向银行贷款20 元，并将房屋抵押给银行，同时丁提供一辆汽车作为甲向银行借款的担保，戊为甲的贷款行为提供连带保证责任。后甲因经营事业失败，到期无法归还银行所欠贷款，银行于是试图实现抵押权，并要求丁和戊承担担保责任。
问：(1)甲与乙签订的乙不能在自己土地上建高楼的协议的性质是什么?是否有效?为什么?
(2)丙是否有权在甲、乙约定的土地上建高楼?为什么?
(3)在当事人之间没有约定实现担保顺位的情况下，如何确定银行对担保人的担保顺位?
(4)如果银行实现抵押权并将房屋转让给第三人，则该第三人是否有权享有甲、乙之间签订合同时确定的权利和义务?

选项

答案(1)甲与乙签订的协议属于地役权合同，该合同有效。因为对于地役权的设立，采取登记对抗主义，而不是登记要件主义，即地役权合同一经生效，地役权即告成立，是否办理登记不影响地役权的成立，但没有办理登记的，该地役权不能对抗善意第三人。 (2)丙无权在甲、乙约定的土地上建高楼。根据《物权法》的规定，地役权具有从属性，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。供役地既已转让给丙，为供役地所设定的地役权也当然转移给丙，且该地役权在设立时已经办理了登记，所以，丙不能建高楼。 (3)银行应当先就甲提供的房屋实现抵押权，如果抵押权实现后仍不能完全收回银行贷款额度，则银行应先让丁承担担保责任，然后才能要求戊承担连带保证责任。 (4)该第三人仍然享有甲、乙之间签订地役权合同所确定的权利，即该第三人仍然享有地役权。第三人虽然有权享有地役权，但也仍然负有支付4 000元使用费的义务，除非二人重新达成终止地役权合同的协议。

解析

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