某土地估价师接到一项业务,委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见,价格基准日 确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点,阅读后回答相关问题。 (1)A公司是一家国营公司,主要从事纺织品贸易,规模中等。 (2

admin2010-05-04  67

问题 某土地估价师接到一项业务,委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见,价格基准日 确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点,阅读后回答相关问题。
(1)A公司是一家国营公司,主要从事纺织品贸易,规模中等。
(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的,面积共17亩,原计划兴建办公楼及宿舍,在签订协议时土地临近一条普通马路,周边为农地,距县城约1千米左右。
(3)与农民协商过程顺利,签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。
(4)2001年5月,当地国土资源局查知,认为未经过批准属于违法用地,要求A公司补办土地征用手续,加上前期支付B村的费用,A公司累计支出征地费用100万元,向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。
(5)2002年2月,因修建环城道路和绿化带,县政府占用其中4亩土地,所占土地为带状,位于其东侧边缘,现已完成环城道路和绿化建设。
(6)与此同时,该县设置开发区,将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内,A公司领取了国有土地使用证。
(7)目前开发区已经完成统一规划和建设,基础设施完善,为“六通一平”,并陆续有一些企业购买土地,其中,A公司北侧土地为寰宇电器公司所有,西侧土地为天天食品服务公司所有,南侧土地为时代医药公司所有,由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。
(8)委托方提供了土地使用证书,但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明,也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据,但没有补签的土地出让合同书。2002年5月,开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费,但没有落实。
(9)现场看见,土地东侧已经建设1栋办公楼,使用了5亩土地,建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙,北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好,西边为兴城路,是开发区内的一条主要马路,南侧为原来道路改造的通城路,可以直达县城中心区,并且有第8路和第11路公交车站。
(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼,地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书,以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书,通知以划拨用地进行补偿;A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿,并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。
(11)调查时,该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元,土地出让金比2001年增长了20%,基础设施费比2002年增长了10%。
如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿,请列出出让地价内涵的要点。

选项

答案出让地价内涵的要点 (1)时点:2008年6月30日; (2)用途:工业用地; (3)使用年期:43年; (4)开发程度:内外“六通一平”; (5)土地性质:出让; (6)容积率:开发区平均容积率。

解析
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