2. 工程
  3. 某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区拟建建筑面积16万m2，其中高层4万m2，多层12万m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下： 1．该项目平均售房价格为高层

某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区拟建建筑面积16万m2，其中高层4万m2，多层12万m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下： 1．该项目平均售房价格为高层

admin2013-06-10  30
问题 某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区拟建建筑面积16万m2，其中高层4万m2，多层12万m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下：
   1．该项目平均售房价格为高层每平方米建筑面积3800元，多层每平方米建筑面积2900元，预计建设的第一年末销房串为10%，第二年末销房率为50%，第三年末销房率为40%。高层、多层各年平均按上述售房率售房。
   2．该项目单位建筑面积总投资为2187.5元，其中建设期初需投资5000万元用于支付土地使用费等前期费用，建设期末需投资2000万元用于小区环境建设，其余投资平均在建设期末支出。
[问题一]
   若该房地产开发公司的内部基准收益率为15%，试计算该项目的净现值，为业主进行项目决策提供依据?
[问题二]
   若该项目商品房销售情况不好，第一年至第四年末的商品房销房率分别为10%、20%、40%、30%，试评价该项目的可行性?
[问题三]
   在项目销售情况不好的情况下，该房地产开发公司决定降价出售，试问要保证公司的基准收益率，其平均售价的最低价是多少?   
该房地产开发公司决定开发建设该商品房项目，并委托某设计院进行设计，该设计院对多层商品房进行的设计方案对比资料如下：
   A方案：结构方案为砖混结构，建筑面积12万m2，使用面积8.4万m2，概算造价为9600万元。
   B方案：结构方案为框架结构，建筑面积12万m2，使用面积8.58万m2，概算造价为12000万元。
   C方案：结构方案为内浇外砌结构，建筑面积为12万m2，使用面积为9万m2，概算造价为10200万元。
   咨询公司和业主经研究决定邀请五位专家分别就使用面积系数(F1)、内部空间使用的灵活性(F2)、增加房屋卖点(F3)、房屋耐久性(F4)、施工方便(F5)五个方面功能进行了评价，并达成了以下共识： F1与F2、F3同样重要，F1相对于F4较重要，F1相对于F5很重要。此后，各专家对该三个方案的功能满足程度分别打分，其结果见表1-1。

[问题一]
   若各专家评分去掉一个最高分，去掉一个最低分，取平均分为功能评分，试用价值指数法选择最佳设计方案?
[问题二]
   若售房方案改为按使用面积售房，为保证原来的售房收入，每平方米使用面积最低售价为多少?
选项
答案[问题一] [*] 　　各方案的功能得分、功能加权得分、功能指数、成本指数、价值指数见表1-2。 [*] 　　由于C方案即内浇外砌结构方案价值指数最大，所以C方案为最佳方案。 [问题二] 　　解：原多层售房总收入为：12×2900=34800(万元) 　　要保证原来的多层售房总收入则每平方米使用面积最低售价为： 　　34800÷9=3866.67(元/m2)
解析
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