某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区,该小区拟建建筑面积16万m2,其中高层4万m2,多层12万m2,两年建成。在该项目决策阶段,业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究,得到有关投资决策的数据如下: 1.该项目平均售房价格为高层

admin2013-06-10  25

问题 某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区,该小区拟建建筑面积16万m2,其中高层4万m2,多层12万m2,两年建成。在该项目决策阶段,业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究,得到有关投资决策的数据如下:
   1.该项目平均售房价格为高层每平方米建筑面积3800元,多层每平方米建筑面积2900元,预计建设的第一年末销房串为10%,第二年末销房率为50%,第三年末销房率为40%。高层、多层各年平均按上述售房率售房。
   2.该项目单位建筑面积总投资为2187.5元,其中建设期初需投资5000万元用于支付土地使用费等前期费用,建设期末需投资2000万元用于小区环境建设,其余投资平均在建设期末支出。
[问题一]
   若该房地产开发公司的内部基准收益率为15%,试计算该项目的净现值,为业主进行项目决策提供依据?
[问题二]
   若该项目商品房销售情况不好,第一年至第四年末的商品房销房率分别为10%、20%、40%、30%,试评价该项目的可行性?
[问题三]
   在项目销售情况不好的情况下,该房地产开发公司决定降价出售,试问要保证公司的基准收益率,其平均售价的最低价是多少?   
该房地产开发公司决定开发建设该商品房项目,并委托某设计院进行设计,该设计院对多层商品房进行的设计方案对比资料如下:
   A方案:结构方案为砖混结构,建筑面积12万m2,使用面积8.4万m2,概算造价为9600万元。
   B方案:结构方案为框架结构,建筑面积12万m2,使用面积8.58万m2,概算造价为12000万元。
   C方案:结构方案为内浇外砌结构,建筑面积为12万m2,使用面积为9万m2,概算造价为10200万元。
   咨询公司和业主经研究决定邀请五位专家分别就使用面积系数(F1)、内部空间使用的灵活性(F2)、增加房屋卖点(F3)、房屋耐久性(F4)、施工方便(F5)五个方面功能进行了评价,并达成了以下共识: F1与F2、F3同样重要,F1相对于F4较重要,F1相对于F5很重要。此后,各专家对该三个方案的功能满足程度分别打分,其结果见表1-1。

[问题一]
   若各专家评分去掉一个最高分,去掉一个最低分,取平均分为功能评分,试用价值指数法选择最佳设计方案?
[问题二]
   若售房方案改为按使用面积售房,为保证原来的售房收入,每平方米使用面积最低售价为多少?

选项

答案[问题一] [*]   各方案的功能得分、功能加权得分、功能指数、成本指数、价值指数见表1-2。 [*]   由于C方案即内浇外砌结构方案价值指数最大,所以C方案为最佳方案。 [问题二]   解:原多层售房总收入为:12×2900=34800(万元)   要保证原来的多层售房总收入则每平方米使用面积最低售价为:   34800÷9=3866.67(元/m2)

解析
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