2. 工程
  3. 某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5 000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵

某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5 000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵

admin2013-04-11  74
问题 某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5 000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70％贷款，请问该公司最多可贷多少款?项目其他有关资料如下：
(1)该大楼1—3层为商场，建筑面积为3 000m2，4一15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。
(3)大楼建成后该公司计划自留2 000 m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90％和80％。目前同类建筑物的建安综合造价为每3 000元／m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元／m2，办公楼市场租金水平每月为150元／m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10％，维修费为年租金的8％，保险费为建安造价的2％0，税金为年租金的12％；项目投资回报率取建安造价的30％；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2％。另外，当地土地还原率为8％，综合还原率为10％，银行贷款利息率为10％。
选项
答案1．解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权 价格，最后估算允许贷款的额度。 2．用收益还原法测算房地产总价 第一步：计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5 000m2×3=15 000m2 商场建筑面积=3 000m2 办公楼建筑面积=(15 000-3 000)m2=12 000m2 商场年出租收入=300元(月.m2)×3 000m2×12月×90％ =9 720 000元=972万元 办公楼年出租收入=150元／m2×12 000／m2×12×80％=17 280 000元=1728万元 年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1 728)万元=2 700万元 第二步：计算年房地费用 年管理费=年租金x 10％=2 700万元×10％=270万元 年维修费=年租金×8％=2 700万元×8％=216万元 年保险费=建安造价×2‰=3 000元／m2×(3×5 000)m2×2‰=90 000元=9万元 年税金=年租金×12％=2 700万元×12％=324．万元 年折旧=建安造价／47=4 500／47万元=95．74万元 年房地费用合计：(270+216+9+324+95．74)万元=914．74万元 第三步：计算年房地纯收益 年房地纯收益=年出租总收入一年房地费用=(2 700—914．74)万元=1785．26万元 第四步：计算房地产总价 假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，则根据有限年收益法的计算公式 P=a／r[1-1／(1+r)N] 进行计算。 在本题中，还原率为综合还原率为10％，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50-3)年=47年。 根据已知条件，有：P=(1785．26万元／10％)×[1-1／(1+10％)47]=17 650．18万元 3．应用剩余法计算地价 第一步：计算总建筑成本 项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=3 000m2×15 000元／m2=45 000 000 元=4 500万元 第二步：计算利息 假设：地价为v，银行贷款利率为10％，则利息为 u×[(1+10％)3-1]+4 500×60％×[(1+10％)1.5-1]+4 500×40％×[(1+10％)0.5-1]=0．33v+414．96+87．86=0．33v+502．82 第三步：计算利润 利润：建安造价×项目投资回报率=4 500万元×30％=1 350万元 第四步：计算地价 根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润 v=17 650．18万元-4 500万元-0．33v-502．82万元-1 350万元 解得，v=8 494．26万元 该地价的土地使用权涉及年期为50年，而考虑估价时点2009年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为 8 494．26×{[1-1／(1+8％)48]／[1-1／(1+8％)50]}万元=8 463．47万元 4．计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价×70％=8 463．47万元×70％=5 924．43万元
解析
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