2. 工程
  3. H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60％，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。 1．土地价格估算

H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60％，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。 1．土地价格估算

admin2017-09-30  49
问题     H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60％，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。
    1．土地价格估算   
    根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元／m2。   
    则土地价格为：1200×2310×60％=1663200(元)≈166．3(万元)
    2．建筑物价格计算     
    按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元／m2。
    该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5．85％，开发商利润率20％，则利息为：  
    2175×0．5×5．85％≈63．6(元／m2)
    开发商利润为：2175×20％=435(元／m2)
    钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2％，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：   
    [1－(1－2％)×5／60]×100％=92％
    建筑物现值为：  
    (2175+63．6+435)×92％×2310=5681934．72(元)≈568．2(万元)
    3．估价结果确定  
    166．3+568．2=734．5(万元)。   
选项
答案1．土地价格应为1200×2310=2772000(元)=277．2(万元)。 2．建筑物重置价格为2175元／m2，不应再加上利息和利润。 3．计算成新度依据的公式并非定率折旧法公式，而为直线折旧法(或称定额折旧法)公式。 4．成新率应为[1－(1－2％)×5／39]×100％=87．4％。
解析
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