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  3. C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。 　　注：开发程度.*“表示

C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。 　　注：开发程度.*“表示

admin2014-04-04  23
问题 C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。

　　注：开发程度.*“表示宗地外”“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；** *表示宗地内外“七通一平”。
　　区域因素和个别因素对地价的修正系数(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)，数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
　　其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10%。A市的容积率对地价的影响是，容积率以2为100%，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%。1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。
选项
答案(一)审题 1．明确题目要求 本题要求评估宗地H于1999年7月31日的土地使用权市场转让价格，并要求评估过程中，比较案例选择不少于4个。 2．梳理及筛选有关资料 首先需明确估价对象情况，如估价时点、所在城市、土地用途、拟交易方式等。然后，按照市场比较法选择比较案例的有关技术要求(相同市场条件、相同供需圈、相同用途、相同交易类型等)，对题目中给出的9个交易案例进行筛选，容易选出的是A01、A04、A06，3个比较案例， A03因交易类型为租赁，很容易漏选。但仔细分析不难发现，A03给出的虽为租金水平，但很容易转化为价格，也可作为比较案例。 3．审查关键点，谨防误用 审题过程中还要弄清某些细节问题，如各比较案例的价格类型是否统一，本题中各案例价格既有单位面积地价，也有楼面地价，计算过程中需按照题目要求进行统一，在没有要求的情况下，可统一为单位面积地价；弄清修正系数的比较基准，要特别注意区域因素和个别因素对地价的修正系数说明，这直接关系到因素条件指数的取值正确与否。 (二)方法选择与解题思路 1．方法选择 从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但比较案例A03未直接给出地价，需借助收益还原法将其租金还原为价格。 2．解题思路 (1)首先根据市场比较法技术要求，对各交易案例进行筛选，选出4个符合要求的案例作为比较案例。 (2)对所选各比较案例建立价格可比基础。将楼面地价换算为单位面积地价，利用收益还原法，将案例A03的租金还原为价格。 (3)根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表。 (4)对各比较案例地价进行开发程度修正。 (5)根据所确定的各因素修正指数，按照市场比较法计算公式，分别对4个比较案例进行土地使用年期、容积率、交易日期、区域因素和个别因素修正，得到4个比准价格。 (6)采用适当方法，将4个比准价格综合为待估宗地地价。 (三)公式与计算步骤 1．本题应用的主要计算公式 (1)市场比较法公式： 比准价格＝比较案例宗地价格×年期修正×容积率修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正 (2)收益还原法公式： P＝a/r×[1-1/(1+r)n] 式中，P为土地价格；a为土地净收益，即年净租金；r为土地还原率；n为土地使用年期，本题可直接采用待估宗地土地使用年期。 2．计算步骤 (1)解题思路： 先选择比较案例，然后建立价格可比基础，再应用市场比较法等评估宗地地价。 (2)案例选择： 根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件，可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06，将此4个案例作为初选案例。 (3)将A06案例的地价转换成单位面积地价，即计算出A06的单位面积地价： 476×2＝952(元/平方米) (4)计算A03宗地38年期的土地使用权价格： 43/4%×[1-1/(1+4%)38]＝832.82(元/平方米) (5)编制期日修正指数表： [*] 　　(7)开发程度修正： 　　A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加45元。 　　(8)将案例地价修正为待估宗地条件下的地价； 　　HA01＝(858+45)×[1-(1+4%)38]/[1-(1+4%)40]×1.04/1.04×120/110× 100/100×100/103 　　　　＝935.87(元/平方米) 　　HA03＝832.82×[1-(1+4%)38]/[1-(1+4%)38]×1.04/0.96×120/120×100/105×100/98 　　　　＝876.79(元/平方米) 　　HA04＝792×[1-(1+4%)38]/[1-(1+4%)35]×1.04/1.08×120/100×100/100× 100/104 　　　　＝913.16(元/平方米) 　　HA06＝(952+45)×[1-(1+4%)38]/[1-(1+4%)40]×1.04/1.00×120/100× 100/100×100/96 　　　　＝1268.28(元/平方米) 　　(9)估算地价： 　　最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924.52元/平方米；HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可、地价为906.33元/平方米。 　　(四)难点与常见错误分析 　　1．试题难点 　　本试题旨在综合考察采用市场比较法评估土地价格时案例选择的要求、统一价格基础的方法及比准价格的计算步骤等。这种综合计算题的题目内容往往较多，在审题过程中应注意抓住主要精神，对于本题来说，首先应明确其主要考察的估价方法为市场比较法；其次要明确考察的具体内容，包括如何选择案例、如何统一交易价格基础、如何进行修正等。明确了这些内容，即可以进行解题。 　　2．常见错误分析 　　(1)选择案例的原则和要求是本题要考察的主要内容之一。根据市场比较法的技术要求，比较案例应与评估对象处于相同的市场条件、相同供需圈范围，并且用途相同，因此在题目提供的9个案例中，只有A01、A03、A04、A06能够作为比较案例。应试者比较容易漏选的是 A03案例，因为A03是租赁案例，许多应试者认为其交易方式与评估目的不同，因此不能作为比较案例。其实A03虽然是租赁案例，但是可以通过一定的计算方法将其租金转化为价格，即利用收益还原法将其土地租金还原为土地价格，使其变为可比案例。容易误选的案例是 B01，选择这一案例的问题在于一方面交易类型不同，抵押与转让在价格关系上存在着较大的区别；二是处于不同的城市，不属于同一供需圈，在价格上不可比，因此不能作为比较案例。 　　(2)由于A06案例的交易价格是楼面地价，而其他案例交易价格和评估对象的评估价格都是单位土地面积价格，因此应将A06的楼面地价修正为单位土地面积价格。 　　(3)由于A03是租赁案例，应将其租金还原为价格。为了不用进行年期修正，可直接将其还原为38年(评估对象的土地使用权年限)期的价格。当然也可以将其还原为商业用地40年期的价格，但后面需进行年期修正。许多应试者将其按40年还原价格，但后面不进行年期修正。从而造成错误。 　　(4)编制期日修正指数相对比较简单，按每年增加10%进行计算。 　　(5)容积率修正容易出现错误的是少数应试者将A06的楼面地价不转化为地面地价而直接进行修正，或不进行修正，这都是不正确的。 　　(6)开发程度调整主要涉及A01和A06，根据题意由宗地内“三通一平”到“五通一平”开发费为45元/平方米，因此应将该两宗地的单位地价分别加45元/平方米；A03和A04的开发程度与评估对象一致，不用进行修正。 　　(7)区域因素和个别因素修正是最容易出错的地方，这里的问题同样是如何确认待估宗地与比较案例之间的比较关系问题，许多应试者不注意或弄不清是以谁为比较基础、修正系数的正负分别表示什么优劣关系等，这方面内容可参见前面所讲的试题。 　　(8)各案例比准价格的计算是将所确定的修正指数代人修正公式进行计算。 　　(9)最终价格的确定可采用不同的方法，但不管采用什么方法均应充分说明理由。本题案例A06的比准价格与另外三个案例的比准价格相差较大，因此许多应试者往往不注意这一情况而直接进行简单平均，从而引起错误。
解析
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