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某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70％(其余30％尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建

admin2012-12-26  30
问题 某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70％(其余30％尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20％转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。(说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7％；教育费附加征收率为3％；契税税率为3％；其他开发费用扣除比例为5％。)
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
(1)计算该房地产开发公司2010年4—6月共计应缴纳的营业税。
(2)计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的城市维护建设税和教育费附加。
(3)计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。
(4)计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。
(5)计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。
(6)计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。
(7)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。
选项
答案(1)纳税人出租房屋和转让不动产均应缴纳营业税，税率均为5％，营业税=60×5％+14000×5％=3+700=703(万元)。 (2)城市维护建设税和教育费附加=703×(7％+3％)=70．3(万元)。 (3)土地成本包括取得土地使用权支付的价款和取得时按国家规定支付的费用(过户费、契税等)。未开发的土地，不符合土地增值税征收条件，不征收土地增值税。已开发房产的20％用于出租，并未发生产权转移，不征收土地增值税。可扣除的土地成本=(6000+6000×3％)×70％×80％=3460．8(万元)。 (4)可扣除的开发成本=5800×80％=4640(万元)。 (5)可扣除的开发费用=300×80％+(3460．8+4640)×5％=240+405．04=645．04(万元)。 (6)可扣除项目总额=土地成本+开发成本+开发费用+转让房产应缴纳的税金+其他扣除项目=3460．8+4640+645．04+14000×5％×(1+7％+3％)+(3460．8+4640)×20％=11136(万元)。写字楼土地增值税的增值额=14000—11136=2864(万元)。 (7)增值税率=2864+11136×100％=25．72％，适用30％的税率，速算扣除系数为0。应缴纳的土地增值税=2864~30％=859．2(万元)。
解析
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