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待估地块为一商业用途的空地,面积为6 000平方米,要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况如表1所示。 已知以下条件: (1)交易情况正常。 (2)2016年6月以来
待估地块为一商业用途的空地,面积为6 000平方米,要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况如表1所示。 已知以下条件: (1)交易情况正常。 (2)2016年6月以来
admin
2020-07-07
48
问题
待估地块为一商业用途的空地,面积为6 000平方米,要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况如表1所示。
已知以下条件:
(1)交易情况正常。
(2)2016年6月以来,土地价格每月上涨1%。
(3)交易实例A与待估对象处于同一地区,B、C的区域因素修正系数情况可参照表2进行判断。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。
(5)折现率为8%。
要求:
(1)哪些交易实例不宜作为可比实例?
(2)本题应采用哪种方法评估该宗地块的价值?该种方法的适用范围主要是什么?
(3)根据上述条件估算该宗地块的价值。
选项
答案
(1)以下交易实例不宜作为可比实例: ①利害关系人之间的交易; ②对交易对象或市场行情缺乏了解的交易; ③急于买卖的交易; ④司法拍卖的交易; ⑤认为哄抬价格的交易; ⑥对交易对象有特殊偏好的交易; ⑦相邻不动产合并分割的交易。 (2)本题应采用市场法评估该宗地块的价值。市场法适用于居住、商业、工业、综合、特殊等各类建(构)筑物的评估。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与被评估建(构)筑物相类似的房地产交易越多,市场法应用越有效。 (3) ①进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。 ②进行交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=106÷100=1.06 交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1.05 交易实例C交易日期修正系数=103÷100=1.03 注:由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期2016年6月至评估基准日2016年12月地价共上涨了6%;交易实例B从成交期2016年7月至评估基准日2016年12月地价共上涨5%;交易实例C从成交期2016年9月至评估基准日2016年12月地价共上涨了3%。 ③进行区位因素修正。 交易实例A与待估对象处于同一地区,无需进行区位因素调整。 交易实例B区位因素调整系数=100÷90=1.111 交易实例C区位因素调整系数=100÷95=1.053 注:式中90由表纵向加总获得,同理95也由表纵向加总获得。 ④进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。 交易实例A的个别修正系数=1.04÷100=1.04 交易实例B的个别修正系数=1.04÷100=1.04 交易实例C的个别修正系数=1.04÷100=1.04 ⑤土地使用权年限因素修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与C均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下(假定折现率为8%): 交易实例A及C剩余年限修正系数=(P/A,8%,30)÷(P/A,8%,35)=11.2578÷11.6546=0.9659 ⑥计算待估土地初步价格。 A=1500×1.06×1×1.04=1653.6(元/平方米) B=1 400×1.05 × 1.111×1.04=1698.5(元/平方米) C=1450×1.03×1.053×1.04=1 635.6(元/平方米) ⑦采用算数平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值=(1 653.6+1 698.5+1 635.6)÷3=1 662.6(元/平方米) 待估地块总价评估值=1 662.6×6 000=9 975 600(元)
解析
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