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开发总费用的确定 根据待估宗地现状,要建成一个完整可售和可居住的住宅小区,必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂,除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外,还有解决市政设施缺口的有关费用,如5km长
开发总费用的确定 根据待估宗地现状,要建成一个完整可售和可居住的住宅小区,必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂,除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外,还有解决市政设施缺口的有关费用,如5km长
admin
2012-08-25
81
问题
开发总费用的确定
根据待估宗地现状,要建成一个完整可售和可居住的住宅小区,必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂,除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外,还有解决市政设施缺口的有关费用,如5km长的电缆铺设费用,100m长的排水管道等的铺设费用;土建安装及附属工程费用,室外工程、绿化建设费用,管理费和不可预见费等。上述费用经归类,可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下:
(1)前期费用(分析过程略):确定其前期费用为200元/m
2
(按总建筑面积),则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积
=200元/m
2
×35000m
2
=700万元
并设定为开发初期一次性投入。
(2)建造成本(分析过程略):确定其平均建造成本为700元/m
2
(按总建筑面积),则整个物业总建造成本共计为建造成本一平均建造成本×总建筑面积
=700元/m
2
×35000m
2
=2450万元
并设定为开发期内均匀投入。
(3)室外建设费用(分析过程略):确定该地块室外建设费用标准为220元/m
2
(按土地面
积),则小区建设费用总计为室外建设费用一室外建设费用标准×土地面积
=220元/m
2
×95635m
2
=2103.97万元
并设定为开发期内均匀投入。
(4)管理费用:包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等,按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投人。管理费用=((2)+(3))×5%
=(2450+2103.97)万元×5%
=227.70万元
4.销售费用(分析过程略)确定此项费用可按总售价的8%计,该项费用设定为与销售进度同步投人。
销售费用:总售价×8%
=12250万元×8%
=980万元
选项
答案
如果采用市场案例分析确定,在选择案例时的要求 (1)多层住宅用地。 (2)位于本区域(或同一市场圈等)。 (3)近期(不超过3年)。 (4)正常销售。 (5)规模相当。 (6)档次相当。 (7)其他合理答案。
解析
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土地估价案例与报告
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