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某房地产估价报告 (封面及目录略) 致委托估价方函(略)
某房地产估价报告 (封面及目录略) 致委托估价方函(略)
admin
2010-06-15
37
问题
某房地产估价报告
(封面及目录略)
致委托估价方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
C市某综合楼估价结果报告
(一) 委托方:(略)。
(二) 估价方:C市房地产评估事务所。
(三) 估价对象:
估价对象为位于C市锦江区青年路××至××号的一幢综合楼,框架结构,建筑面积 98594m
2
,对1998年12月31日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。
(四) 估价目的:了解1998年12月31日估价对象全部投入使用时的预期市场价格。
(五) 估价时点:1998年12月31日。
(六) 价值定义:本次估价采用公开市场价值标准。
(七) 估价依据:
1.C市国有土地使用权出让合同:C国土锦字[1994) 出让合同第×号,C国土锦字 (1966) 出让合同第××号,1998年1月24日的规划红线图;
2.中华人民共和国建筑用地规划许可证:C规建编号[1994] ×××号;
3.C市工程建设许可证:C建管证[96]第×××号;
4.C市临时建设工程规划许可证:C城市规管[96]第×××号;
5.固定资产投资项目许可证:编号:C固许证(合资)字第××××号;
6.估价对象的建筑设计图及装修图;
7.委托方对估价对象的部分说明;
8.国家有关房地产估价法律、法规和政策;
9.现场查勘结果;
10.本所有关资料。
(八) 估价原则:合法原则、替代原则、估价时点原则。
(九) 估价方法:本报告采用成本法进行评估。
(十) 估价结果:1998年12月31日,估价对象评估值为人民币(RMB1137000000.00元)
(十一) 估价人员(略)。
(十二) 估价作业日期:1998年5月26日至1998年6月6日。
(十三) 估价报告应用的有效期:本评估结果自1998年6月6日起一年有效,由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变化,且这些变动会对评估结果产生重大影响,须委托本所重新评估。
C市某综合楼估价技术报告
(一) 实物状况分析
估价对象于1994年9月通过出让方式取得土地使用权,1996年年初拆迁完毕,1996年年中完成三通一平,××广场项目由市建四公司承建,1997年1月破土动工,1997年12月 28日主体封顶,1998年1~4月完成1~6层水电风气管线安装,5月起进入全面装修阶段,预计1998年9月中旬1~6层可先期投入使用,全部装修工程年末投入营运。估价对象具有最通透实用的平面,建成后将是市中心最大规模的购物中心之一
××广场外部柱面用镜面不锈钢;其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙(大部分为象牙色,部分为浅紫罗兰色,玻璃幕墙产自日本,铝板产自法国,装饰带、百叶窗产自台湾),大理石贴面;室内地面为人造大理石、石膏板隔板、格栅式铝合金、硅钙板吊顶、不锈钢卷帘门。
设备配置情况如下:
电梯:韩国LG电梯,其中客梯5部、货梯4部、扶梯32部;
空调:韩国LG中央空调系统;
消防:智能化自动喷淋及火灾报警系统;防盗保字系统:多媒体智能化报警系统,TA4紧急广播及背景音乐系统;
通讯系统:卫星电视接收系统,预留电话线路、插座;
物业管理:楼宇自动化管理系统;
备用电源:美国康明斯大功率发电机组。
(二) 区位状况分析
估价对象位于C市盐市口青年路北侧,距盐市口和署袜街50m,临街宽度为110m;目前青年路和交通巷道路改造计划已实施,改造后交通更方便;青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场,为C市商业黄金口岸。
(三) 市场背景分析(略)
(四) 估价方法选用
根据估价对象的具体情况和估价目的,本报告采用收益法和成本法分别进行估价。
(五) 估价测算过程
1.收益法。
通过将估价对象未来各期的正常净收益,用适当资本化率折算到估价时点上的现值,确定为估价对象价格的一种估价方法。
(1) 求取理论预期收益。
假设估价对象在1998年12月31日营运时即达到稳定租用状态,则估价对象在未来5年内的现金流预测如下(单位:万元):
注:租金年递增率按4%计,资本化率为12.61%,故理论预期价格为114196.93万元。 (2) 求取收益价格。 根据所掌握的资料以及实地调查搜集的资料,预测估价对象在1998年12月31日营运一年后达到稳定租用状态,则估价对象在未来5年内的客观收益现金流预测如下(单位:万元)
估价对象在1998年12月31日的收益价格为113314.87万元。 (3) 招租修正值。 招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差,即 114196.93-113314.87=882.06(万元) 1.成本法。 估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下(万元):
注:利息按一年期固定资产贷款利率计算,投资年成本利润率按20%计;扣除估价对象招租修正值882.06万元,得到估价对象在1998年12月31日的积算价格为11417.94万元。
(六) 估价结果确定
根据以上计算结果,对收益价格的权数取为0.7,对积算价格的权数取为0.3,最后确定,估价对象在估价时点1998年12月31日的评估价格为人民币1137000000.00(拾万元以下取整)。
附件(略)
选项
答案
①估价对象介绍中缺少对土地使用权面积的说明。 ②估价依据说明中缺少房地产估价委托书。 ③估价原则缺少最高最佳使用原则。 ④估价结果没有大写。 ⑤估价报告应用的有效期不应从1998年6月6日算起。 ⑥估价技术报告中缺少最高最佳使用分析。 ⑦估价对象为一大型物业,评估报告未对物业的整体用途和分层用途作详细说明,使报告书的估价方法确定和技术参数的确定依据欠缺。 ⑧估价前提中,未指明委托方按其提供的设计方案的要求按期完工,使报告书后续的物业状况及装修状况、设备描述缺乏依据。 ⑨在运用收益法的过程中,对风险调整值4%,资本化率12.61%的选取缺乏必要的说明。 ⑩在运用成本法过程中,采用委托物业实际成本费用计算价格欠妥。
解析
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