2. 工程
  3. 某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500

某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500

admin2014-04-04  29
问题 某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m2，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
   1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。
   经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。
   
   上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。
   该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2%；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1%。土地还原利率取6%。
   2．因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。
   3．若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。
选项
答案适用公式 估价对象土地价格=比较案例土地价格×交易情况修正×日期修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正 [*] 2．计算步骤 1)测算乙公司所占用的土地总价 (1)选择计算方法。根据本题所提供资料，采用市场比较法评估。 (2)选择比较实例。根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相同、交易类型相同或相近、交易时间相近等要求，选择交易案例A2、A7、A8作为比较实例。 (3)确定比较因素，进行因素修正。因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。故修正因素主要有交易日期、区域因素、个别因素和土地使用年期。 ①编制交易日期修正指数表，根据题目所给条件，交易日期修正指数表如下。 [*] ②编制区域因素修正指数表。 [*] ③编制个别因素修正指数表。 [*] ④确定年期修正公式。 [*] (5)计算估价对象土地价格。 楼面地价=(1303.2+1436.5+1503.8)/3=1414.5(元/m2) (6)计算土地总价。 乙公司拥有的建筑面积为：4000×3/6=2000(m2) 土地总价=建筑面积×楼面地价=2000×1414.5=282.9(万元) 2)计算乙公司应分摊的土地面积 按建筑面积分摊： 分摊比例=市场建筑面积/总建筑面积=2000/12000=1/6 分摊土地面积=4000×1/6=666.67(m2) 3)测算单位土地面积的市场年租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即市场年租金： 单位面积地价=土地总价÷分摊后的土地面积=2829000÷666.67=4243.5(元/m2) [*]
解析
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