某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年 7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月.m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用

admin2010-06-15 72

问题某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2002年 7月1日起计，土地面积3000m²。当地正常月租金为90元/(月.m²)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m²，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元
②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元
③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元

⑤建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元

选项

答案①有效毛收入计算错误，应为8000×90×90%×12元=7776000元 ②总费用计算错误，应为8000×90×12×90%×20%元=1555200元 ③用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错误，应为 [*] ④估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。 [*]

解析本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。

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某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年 7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月.m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用

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∫dx/(x2-x+1)=________．

下列函数的功能是判断字符串str是否对称，对称则返回true，否则返回false，则横线处应填上()。Boolfun(char*str){inti=0j=0；while(str[j])j++；f

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