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某商务写字楼建筑面积11000m2,可租售面积8000m2,土地使用年限40年,从2002年 7月1日起计,土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月.m2),正常出租率90%,大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用
某商务写字楼建筑面积11000m2,可租售面积8000m2,土地使用年限40年,从2002年 7月1日起计,土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月.m2),正常出租率90%,大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用
admin
2010-06-15
53
问题
某商务写字楼建筑面积11000m
2
,可租售面积8000m
2
,土地使用年限40年,从2002年 7月1日起计,土地面积3000m
2
。当地正常月租金为90元/(月.m
2
),正常出租率90%,大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m
2
,土地资本化率为6%,建筑物的资本化率为10%,业主欲投保,请评估其在2006年7月1日的保险价值。
估价计算如下:
①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元
②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元
③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元
⑤建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元
选项
答案
①有效毛收入计算错误,应为8000×90×90%×12元=7776000元 ②总费用计算错误,应为8000×90×12×90%×20%元=1555200元 ③用地价值未作年限修正,故用地净收益计算错误,应为 [*] ④估价结果计算应适用建筑物资本化率,故建筑物价值计算错误。 [*]
解析
本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值,不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值,在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产,其价值的评估应使用收益法,收益法的核心是计算年净收益,即有效毛收入与年总费用之差,计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/Ch9f777K
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房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
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房地产估价案例与分析
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