2. 工程
  3. 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7．5，建筑覆盖率为65％，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面职均相等。地下2层中，地下1层为车库，有供出售的95个车位，地下2层为人防和技术

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7．5，建筑覆盖率为65％，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面职均相等。地下2层中，地下1层为车库，有供出售的95个车位，地下2层为人防和技术

admin2017-10-19  72
问题 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7．5，建筑覆盖率为65％，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面职均相等。地下2层中，地下1层为车库，有供出售的95个车位，地下2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3．5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月)；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8％和5％；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为3500元／m2，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元／m2，商业用房年净租金收入为2000元／m2，停车位售价为12万元／个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2．5％和6．0％。开发建设贷款利率为7．5％，同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为5．5。
【问题】
试计算该项目的开发商成本利润率。
选项
答案(1)总开发价值。 ①项目总建筑面积=4500×7．5=33750(m2)。 ②基底面积=4500×65％=2925(m2)。 ③住宅出售面积=33750－2925×5=19125(m2)。 ④商业用房建筑面积=2925×3=8775(m2)。 ⑤项目开发价值(分项)： 住宅：0．8×19125×(1—6％)=14382(万元)； 车位：12×95 X(1—6％)=1071．6(万元)； 商业：0．2×8775×5．5=9652．5(万元)； 出租部分无销售现金 总价值=14382+1071．6+9652．5=25106．1(万元)。 (2)开发成本 ①购地费=6000万元。 ②建造成本=0．35×33750=11812．5(万元)。 ③专业人员费用=11812．5×8％=945(万元)。 ④管理费=11812．5×5％=590．625(万元)。 ⑤财务费： 购地款利息=6000×[(1+7．5％)3．5一1]=1728．24(万元)。 建造成本、专业人员费、管理费利息=(11812,5+945+590．625)×[(1+7．5％)3．5一1]=1529．48(万元)。 财务费用总计=1728．24+1529．48=3257．72(万元)。 ⑥销售费用=(0．8×19125+12×95)×2．5％=411(万元)。 ⑦开发总成本=6000＋11812．5+945+590．625+3257．72+411=23016．845(万元)。 开发商利润=25106．1—23016．845=2089．、255(万元)。 成本利润率=2089．255／23016．845×100％=9．077％。
解析
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