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某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑覆盖率为65%,建筑层数共20层,从地下2层至地上3层建筑面职均相等。地下2层中,地下1层为车库,有供出售的95个车位,地下2层为人防和技术
某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑覆盖率为65%,建筑层数共20层,从地下2层至地上3层建筑面职均相等。地下2层中,地下1层为车库,有供出售的95个车位,地下2层为人防和技术
admin
2017-10-19
56
问题
某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m
2
,容积率为7.5,建筑覆盖率为65%,建筑层数共20层,从地下2层至地上3层建筑面职均相等。地下2层中,地下1层为车库,有供出售的95个车位,地下2层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上4~18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售期为6个月);专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次投入,建造成本为3500元/m
2
,专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m
2
,商业用房年净租金收入为2000元/m
2
,停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。
【问题】
试计算该项目的开发商成本利润率。
选项
答案
(1)总开发价值。 ①项目总建筑面积=4500×7.5=33750(m
2
)。 ②基底面积=4500×65%=2925(m
2
)。 ③住宅出售面积=33750-2925×5=19125(m
2
)。 ④商业用房建筑面积=2925×3=8775(m
2
)。 ⑤项目开发价值(分项): 住宅:0.8×19125×(1—6%)=14382(万元); 车位:12×95 X(1—6%)=1071.6(万元); 商业:0.2×8775×5.5=9652.5(万元); 出租部分无销售现金 总价值=14382+1071.6+9652.5=25106.1(万元)。 (2)开发成本 ①购地费=6000万元。 ②建造成本=0.35×33750=11812.5(万元)。 ③专业人员费用=11812.5×8%=945(万元)。 ④管理费=11812.5×5%=590.625(万元)。 ⑤财务费: 购地款利息=6000×[(1+7.5%)
3.5
一1]=1728.24(万元)。 建造成本、专业人员费、管理费利息=(11812,5+945+590.625)×[(1+7.5%)
3.5
一1]=1529.48(万元)。 财务费用总计=1728.24+1529.48=3257.72(万元)。 ⑥销售费用=(0.8×19125+12×95)×2.5%=411(万元)。 ⑦开发总成本=6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)。 开发商利润=25106.1—23016.845=2089.、255(万元)。 成本利润率=2089.255/23016.845×100%=9.077%。
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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