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试述物业服务合同有那些特征?

admin2012-05-25  11
问题 试述物业服务合同有那些特征?
选项
答案物业服务合同是物业管理企业与业主(或业主大会授权的业主委员会,下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。物业服务合同除了具有一般合同的特征之外还具有以下特征: (一)授权性 一般情况下,产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。 《物业管理条例》第十五条规定:业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”业主大会通过2/3以上业主投票权同意,形成业主大会特别事项决定选聘物业管理企业后,由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,但并不由业主委员会履行合同,而是由业主大会和全体业主履行。如果属于业主委员会或其成员滥用权力行使越权行为,则由行为人承担责任。 (二)国家干预性 物业管理关系到老百姓的日常生活以及城市的正常秩序,物业是业主的重要财富,但物业环境及秩序同时也是社会环境与秩序的重要组成部分。因此,各级政府行政机关,如公安、消防、环境卫生、规划、土地、建设等部门,基于国家的行政权力就有必要对物业管理进行着许多方面的介入、指导以及监督。所以,不仅《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出了明确规定,要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序,要求物业管理企业必须具备相应的资质证书等;而且在物业服务合同的签订、履行等方面有较多干预,如物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。 (三)有偿性 物业服务合同的有偿性,是指业主或物业使用人不但要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用,还应支付物业管理企业一定的酬金,这与传统的房屋管理的无偿性是有本质区别的。物业管理企业是专业化的经营性企业,其提供的物业管理服务是有偿服务。 (四)双务性 物业服务合同是双务合同,聘请人与被聘请人双方互为债权债务人,双方都负有义务,应当根据法律法规的规定,按照约定履行自己的义务。 (五)非单一选择性 物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能对选择物业管理服务以及提供服务的物业管理企业形成一致性,其中的单一业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业,只要通过法定的多数投票权数,所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。
解析
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