2. 工程
  3. 某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元／平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工

某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元／平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工

admin2011-01-07  29
问题 某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元／平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：
(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20％和30％。
(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地：占地3．5公顷，于2002年9月以国家作价入股方式取得，40年期、"七通一平"条件下作价425元／平方米。
    A宗地           交易情况           区域因素           个别因素
    B宗地        -4％              -2％               5％
    C宗地        0                  5％                -1％
    D宗地        2％               -7％               -5％
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
   根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1．5％，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10％；土地增值收益率为20％；土地还原率取6％。
   相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元／平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元／平方米。
   根据以上条件，试回答以下问题：
(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格；
(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金；
(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。
选项
答案1．明确题目要求 (1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场 年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。 (2)测算过程中的要求。本题要求按季度、按复利计算利息。 2．梳理有关资料 本题所给资料丰富多样，既有征地和出租资料，又有比较案例资料。应试者要能够透过复杂的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线和主要资料内容(各比较案例资料)。然后再看主要资料中还缺少什么(缺少案例A、B宗地的地价)，便可发现其他资料的用处所在(可用来求取比较案例地价)，这样就不至于因信息庞杂而感到无从下手。 3．审查关键数据，谨防误用或误算 本题中需特别注意待估宗地A的地价内涵，如估价时点、土地开发程度、土地使用年期。等，还要留意各比较案例与估价对象在这些方面是否一致。若不一致，则在测算过程中需将其统一修正为地价定义所界定的情况。 另外，还要关注一些细节问题，如面积单位是否统一；开发费的投入方式；利润率、土地还原率的真实内涵等。试题往往在这些方面设置考点。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择 从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但各比较案例价格并未直接给出，需要借助其他方法间接求得，宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料，可分别利用成本逼近法和收益还原法测算得到地价，宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格，则可在评估得到宗地A地价的基础上，利用收还原法进一步测算得到。 2．解题思路 (1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。即：①利用成本逼近法推算宗地B价格；②利用收益还原法推算宗地C价格；③通过年期修正得到宗地D价格。 (2)利用市场比较法，对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进行交易情况、区域因素、个别因素及开发程度修正，得到三个比准价格；采用适当方法对三个比准价格进行平均，计算得到待估宗地A价格。 (3)在评估得到宗地A价格基础上，利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题，故假定年净租金即为市场年租金。 (4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金，选择适当的承租土地使用权还原率，利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。 (三)公式与计算步骤 1．本题应用的主要计算公式 (1)成本逼近法基本公式： 土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数 (2)市场比较法基本公式： 比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正 (3)收益还原法涉及的基本公式： 1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式： P=a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P为土地价格；a为土地净收益；r为土地还原率；n为土地使用年期。 2)求取宗地A市场年租金公式： a=P×r/[1-1/（1+r）n] 式中：a为土地年租金(不含各项费用)；P为宗地A价格；r为土地还原率；n为土地 使用年期。 3)求取宗地A承租土地使用权价格公式： P=PR/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P为承租土地使用权价格；PR为土地盈余租金；r为承租土地使用权还原率；n为收益年期。 2．计算步骤 题解一： (1)确定评估思路 1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。 2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格；然后选用市场比较法评估宗地A价格。 利用收益法测算宗地A的市场租金。 利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。 (2)测算B、C、D的实例价格 1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价： 土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20％)=120(元／平方米) 土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30％)=234(元／平方米) 贷款利息=120×[(1+1．5％)4-1]+234×1／4×[(1十1．5％)3.5-1] +234×1／4×[(1+1．5％)2.5-1]+234×1／4×[(1+1．5％)1.5-1] +234×1／4×[(1+1．5％)0.5-1] =7．36+3．13+2．22+1．32+0．44 =14．47(元／平方米) 开发利润=(120+234)×10％=35．40(元／平方米) 土地增值收益=(120+234+14．47+35．40) ×20％=80．77(元／平方米) 无限年期地价=120+234+14．47+35．40+80．77=484．64(元／平方米) 50年期地价=484．64×[1-1/（1+6%）50]=458．33(元／平方米) 2)C宗地价格 利用收益还原法测算地价： 50年期地价=550000/25000×6%[1-1/（1+6%）50]=346．76(元／平方米) 3)D宗地价格 50年期地价=425×[1-1/（1+6%）50]/[1-1/（1+6%）40]=445．21(元／平方米) (3)利用市场比较法测算宗地A的价格 1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格 交易案×交易情×区域因×个别因=比准 例价格 况修正 素修正 素修正 价格 458．33×100/96×100/98×100/105=463．97(元／平方米) B宗地修正到五通一平状况下的价格 463．97-100=363．97(元／平方米) 2)测算C宗地在三通一平状况下的修正价格 交易案×交易情×区域因×个别因=比准 例价格 况修正 素修正 素修正 价格 346．76×100/100×100/105×100/99=333．58(元／平方米) C宗地修正到五通一平状况下的价格 333．58+60=393．58(元／平方米) 3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格 交易案×交易情×区域因×个别因=比准 例价格 况修正 素修正 素修正 价格 445．21×100/102×100/93×100/95=494．04(元／平方米) D宗地修正到五通一平状况下的价格 494．04-100=394.04(元／平方米) 4)计算A宗地的单位地价 应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。 (363．97+393．58+394．04)÷3=383．86(元／平方米) 5)计算A宗地的总价 A宗地总价：383．86×30000=1151．58(万元) (4)计算A宗地的市场租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。 383．86×6％/[1-1/（1+6%）50]=24．35(元／平方米) (5)测算A宗地的承租土地使用权价格 1)A宗地的租金盈余 24．35-10=14．35(元／平方米) 2)测算承租土地使用权价格 依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7％。 14．35/7%×[1-1/（1+6%）50]=152．02(元／平方米) 3)A宗地承租土地使用权总价格 152．02×30000=456.06(万元) 题解二： (1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下： (3)利用市场比较法测算宗地A的价格 1)测算B宗地的修正价格 B宗地修正到五通一平状况下的价格 458．33-100=358．33(元／平方米) 交易案×交易情×区域因×个别因=比准 例价格 况修正 素修正 素修正 价格 358．33×100/96×100/98×100/105=362．74(元／平方米) 2)测算C宗地的修正价格 C宗地修正到五通一平状况下的价格 346．76+60=406.76(元／平方米) 交易案×交易情×区域因×个别因=比准 例价格 况修正 素修正 素修正 价格 406.76×100/96×100/98×100/105=391．30(元／平方米) 3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格 D宗地修正到五通一平状况下的价格 445．21-100=345．21(元／平方米) 交易案×交易情×区域因×个别因=比准 例价格 况修正 素修正 素修正 价格 345．21×100/96×100/98×100/105=383．07(元／平方米) 4)计算A宗地的单位价格 应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地 使用权价格 (362．74+391．30+383．07)÷3=379．04(元／平方米) 5)计算A宗地的总价 A宗地的总价格：379．04×30000=1137．12(万元) (4)计算A宗地的市场租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。 379．04×6％/[1-1/（1+6%）50]=24．05(元／平方米) (5)测算A宗地的承租土地使用权价格 1)A宗地的租金盈余 24．05-10=14．05(元／平方米) 2)计算承租土地使用权价格 依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7％。 14．05/7%×[1-1/（1+6%）20]=148．85(元／平方米) 3)A宗地承租土地使用权总价格 148．85×30000=446．55(万元)
解析
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