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  3. 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5 000平方米，建筑容积率为3．5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 800元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12 500元/平方

有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5 000平方米，建筑容积率为3．5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 800元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12 500元/平方

admin2020-07-07  32
问题 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5 000平方米，建筑容积率为3．5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 800元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12 500元/平方米，销售费用为楼价的2．5％，销售税费为楼价的6．5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为15％。
    要求：
    (1)应采用哪种方法评估土地的价值?
    (2)该方法的适用范围是什么?
    (3)试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
选项
答案(1)本题已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估。 (2) ①待开发房地产的评估(假设开发)。 ②对已建成房地产中的房屋或土地的评估。 ③将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。 ④待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。 (3) ①现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价=楼价一建筑费一专业费一利息一销售费用一利润 ②计算楼价。 楼价=5 000×3．5×12 500=218 750 000(元) ③计算建筑费和专业费。 建筑费=5 000×3．5×2 800=49 000 000(元) 专业费=建筑费×10％=49 000 000×10％=4 900 000(元) ④计算销售费用和税费。 销售费用=楼价×2．5％=218 750 000×2．5％=5 468 750(元) 销售税费=楼价×6．5％=218 750 000×6．5％=14 218 750(元) ⑤计算利润。 利润=(地价+建筑费+专业费)×15％=(地价+49 000 000+4 900 000)×15％ ⑥计算利息。 利息=地价×[(1+6％)2一1]+(49 000 000+4 900 000)×[(1+6％)一1] =地价×0．1 236+3 234 000 注：地价是在两年前就投入的，故要用2次方；而建筑费和专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方。 ⑦求取地价。 地价=218750 000—49 000 000—4 900 000—5 468 750一14 218 750一(地价+49 000 000+4 900 000)×15％一地价×0．1236—3 234 000 地价=133 843 500÷1．2736=105 090 687．8(元) ⑧单位地价=105 090 687．8÷5 000=21 018(元/平方米) 楼面地价=21 018÷3．5=6 005(元/平方米)
解析
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