2. 工程
  3. 本次估价背景情况如下： 估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象

本次估价背景情况如下： 估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象

admin2016-02-09  44
问题     本次估价背景情况如下：
    估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。
    以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：
    估价假设和限制条件
    一、估价假设
    (一)一般假设
    1．假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。
    2．估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。
    3．实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。
    4．注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
    (二)未定事项假设
    本次估价无未定事项假设。
    (三)背离事实假设
据估价委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。
    (四)不相一致假设
    1．估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。
    2．经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。
    (五)依据不足假设
    本次估价无依据不足假设。
    二、估价报告使用限制(略)
选项
答案1．一般假设中缺少一条：由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大，估价对象房地产状况稳定，因此假设：本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样，估价对象房地产状况除正常物质折旧外，其他情况与一年前首次抵押时一样。 解析：在进行续贷房地产抵押估价时，应调查及在估价报告中说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应根据已发生的变化情况进行估价。 2．“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续货房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。 3．“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。 解析：按实际用途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能为了高估或低估目的而胡乱假设。 4．“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按证载面积为准。
解析
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