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甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米,经开发于2002年6月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼,并全部用于出租。为了解资产状况,甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价,要求评估土地价值
甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米,经开发于2002年6月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼,并全部用于出租。为了解资产状况,甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价,要求评估土地价值
admin
2009-05-10
42
问题
甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米,经开发于2002年6月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼,并全部用于出租。为了解资产状况,甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价,要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。评估机构调查资料显示,当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米,管理费支出为租金的5%,年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。除管理费外,还需支出维修费、保险费等。假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米,残值为零,年支出维修费为重置价的 2%,年支出保险费为重置价的0.2%,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
选项
答案
[解] 1.解题思路与方法选用估价对象为有收益的房地产,且有客观收益和出租费用等资料,适宜选用收益还原法评估。 2.解题步骤 (1)计算房地年总收益。50×950×12=570 000(元) (2)计算年总费用。①年管理费=50×950×12×5%=28 500(元)②年维修费=1600×950×2%=30 400(元)③年保险费=1600×950×0.2%=3040(元)④年税金=35×950=33 250(元)⑤年折旧费:1600×950/(50-10)=31020.41(元)⑥年总费用:①+②+③+④+⑤=28 500+30 400+3040+33 250+31 020=126 210(元) (3)计算建筑物年纯收益。建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率=(建筑物重置价-年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率=(1600×950-31 020×4)×8%=111 674(元) (4)计算土地年纯收益。土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益=570 000-126 210-111 674=332 116(元) (5)计算2006年6月的土地价格。土地总价格:[*]=5133129(元)土地单位价格:5133 129÷800=6416(元/平方米) (6)建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×已使用年限=1600×950-31 020×4=1 395 920(元) (7)土地及建筑物一体总价格。 土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值×建筑物面积=5 133 129+1 395 920=6 529 049(元)=652(万元) 土地及建筑物一体单价=6 529 049/800=8161(元/平方米)
解析
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