2010年1月，王某与张某签订书面房屋租赁合同，但未办理房屋租赁登记，约定在2010年1月至2011年12月31日期间租用张某房屋一间，随后王某搬进了该房屋。2011年3月，张某以房屋改建为由要求王某搬出，遭王某拒绝。2010年6月，张某欲以该房屋申请银行

admin2014-09-10 67

问题 2010年1月，王某与张某签订书面房屋租赁合同，但未办理房屋租赁登记，约定在2010年1月至2011年12月31日期间租用张某房屋一间，随后王某搬进了该房屋。2011年3月，张某以房屋改建为由要求王某搬出，遭王某拒绝。2010年6月，张某欲以该房屋申请银行抵押贷款，书面告知王某，王某表示不同意。但是，张某在告知银行该租赁关系存在的情况下，仍将该房屋抵押给银行并获得贷款30万元，期限为2010年6月至12月。2011年1月，银行以贷款到期为由要求张某还贷。由于张某无法还贷，故银行要求将该房屋拍卖抵作还款，并要求王某立即搬出。
请回答下列问题：
(1)王某与张某之间的租赁合同是否有效?为什么?
(2)张某能否以改建为由要求王某搬出，为什么?
(3)王某不同意张某将房屋抵押是否影响张某向银行贷款?为什么?
(4)银行是否有权要求王某搬出，为什么?

选项

答案(1)合同有效。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持，因此，该合同未办理房屋租赁登记仍然有效。 (2)不能。合同一经依法订立便具有法律约束力，合同法规定，六个月以上的租赁合同应采用书面形式，故该合同在形式上也合法，张某无权要求王某搬出。 (3)不影响。《担保法》规定：抵押权人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效，故在租赁期间，房屋抵押无须承租人同意，所以，王某不同意张某将房屋抵押不影响张某向银行贷款。 (4)无权。根据“买卖不破租赁”规则，抵押权设定在房屋出租后的，租赁合同在有效期内对抵押物受让人继续有效。

解析

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