今有一宗“五通一平”的熟地需要估价。土地使用权年限为50年,2004年7月30日取得土地使用权。土地总面积1000m2,规划允许建筑面积4000m2,规划设计条件要求其建设办公地产,根据最高最佳使用原则,适宜建设某种类型的写字楼。预计总开发期为2年,从20

admin2010-06-11  71

问题 今有一宗“五通一平”的熟地需要估价。土地使用权年限为50年,2004年7月30日取得土地使用权。土地总面积1000m2,规划允许建筑面积4000m2,规划设计条件要求其建设办公地产,根据最高最佳使用原则,适宜建设某种类型的写字楼。预计总开发期为2年,从2007年7月30日起开始建设,建筑费用为1300元/m2,勘察设计等专业费用及管理费用为建筑费的10%,第一年均匀投入60%的建筑费、勘察设计费及管理费用,第二年投入余下的40%,据调查,当地同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的4%和6%,房地产交易买方应缴纳的相关税费为交易价格的3%,为了尽快出租,在建成前半年就要开始投入广告宣传等销售费用。预计工程竣工半年后可租出,可出租的面积占总建筑面积的70%,可出租面积的月租金为80元/m2,正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的25%,年资本化率为15%,折现率为14%。试利用所给资料,采用现金流量折现法评估该土地2007年7月30日的总价、单价及楼面地价。

选项

答案(1)假设该宗土地2007早7月30日的价格为V。 [*] (5)销售税费=774.87×6%=46.49(万元) (6)购地税费=3%V=0.03V (7)求取地价 总地价 V=774.87-509.41-34.20-46.49-0.03V=179.39(万元) [*]

解析
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