2. 工程
  3. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1 日起50年，总建筑面积不

估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1 日起50年，总建筑面积不

admin2009-04-28  49
问题 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1 日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。
   有关资料如下：
   1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
   2．预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
   3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。
   估价测算如下(节选)：
   一、估算净收益
               净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
   二、测算报酬率Y
    采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式采用试算法推算报酬率。具体如下：

　　　　　　　　　　　　　　　　求取可比实例报酬率表序号

注：上表计算结果无误。
              报酬率＝(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
   取整报酬率为8.5%。
   三、估算装修改造后的办公楼总价值
                 办公楼总价值=
   四、装修改造费用总额
               装修改造费用=1000×6000/(1＋8.5%)0.5=576.02万元
   五、销售费用与销售税费
               销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元
   六、购买现厂房的税费
   设估价对象的市场价格总价为V，则
              购买现厂房的税费总额=V×3%
   七、计算估价对象在估价时点的市场价格
                     估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
                                           V=2650.50万元
                             单价=2650.50/6000=4417.49元/m2
选项
答案净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87% 净收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35万元 2．测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除 报酬率=(7.909%+8.092%+8.005%)=8.002% 3．装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年 [*] 4．装修改造费用的计算错误，折现率应为12% 装修改造费用=1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95万元
解析
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