刘某与高达公司签订内销商品房预售契约，后某区房地产管理局对该预售契约作出预售预购备案登记。后刘某了解到高达公司向其销售的房屋系超出规划面积和预售面积的超层部分，刘某遂以区房地产管理局违法办理备案登记，造成自己购买的房屋为违法建筑为由提起行政诉讼。下列哪一说

admin2013-12-10 48

问题刘某与高达公司签订内销商品房预售契约，后某区房地产管理局对该预售契约作出预售预购备案登记。后刘某了解到高达公司向其销售的房屋系超出规划面积和预售面积的超层部分，刘某遂以区房地产管理局违法办理备案登记，造成自己购买的房屋为违法建筑为由提起行政诉讼。下列哪一说法是不正确的?

选项 A、区房地产管理局的备案登记行为不是对预售合同效力的确认行为
B、备案登记行为没有对刘某的权利义务产生实际影响，不属于人民法院行政诉讼的受案范围
C、高达公司与本案的审理结果有利害关系，可以作为第三人参加诉讼
D、区房地产管理局在备案登记时没有尽到审查职责，应当对刘某的损失承担部分赔偿责任

答案D

解析本题的关键是分析商品房预售合同备案登记行为的性质，《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。也就是说，如果没有法律法规规定合同应当经过批准、登记等手续方能生效，那么应当自成立时生效。在本案中，对于房管局的预售合同备案，虽然《城市房地产管理法》第45条第2款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但是，该法并没有规定备案登记为合同生效的条件。故应当认为，商品房预售合同是一种普通合同，自合同成立之日起生效，房产管理部门和土地管理部门对商品房预售合同的登记备案不影响合同当事人的权利义务，备案行为也不具备具体行政行为所应当具有的对当事人权利义务进行处分的要求，不属于具体行政行为。因此，A、B项正确。
高达公司作为预售预购备案登记的相对人，与登记行为有法律上的利害关系，若发生行政诉讼案件，高达公司可以在诉讼中作为第三人参加诉讼，故C项正确。
既然商品房预售合同的备案登记不影响该合同效力，那么登记行为与刘某受到的损失不存在法律上的因果关系，房地产管理局不应承担赔偿责任。故D项不正确。

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试卷一

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