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某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于 2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企
某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于 2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企
admin
2010-01-10
120
问题
某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于 2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积1500m
2
。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通讯网络及设施齐全,土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师,请回答以下问题。
若该宗土地为国有划拨,由于不在基准地价覆盖的范围,所以评估时直接参照基准地价最末级修正,并确定市场价为154元/m
2
。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等,其最低价标准为144元/m
2
,评估公司从保守原则出发,将结果调整为144元/m
2
,并按照70%抵押折扣率折算,扣除40%土地出让金,将评估结果确定为60元/m
2
。列出上述操作过程中的错误点。
选项
答案
过程中的错误点 (1)不能简单比照末级基准地价,要说明理由。 (2)不能以最低价标准为依据确定市场价。 (3)土地出让金扣除应以市场价为基础。 (4)抵押折扣不能作为评估结果。
解析
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土地估价案例与报告
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