甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的?(2008年卷三第13题)

admin2014-12-09 28

问题甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的?(2008年卷三第13题)

选项 A、买卖合同有效，房屋所有权未转移
B、买卖合同无效，房屋所有权已转移
C、买卖合同有效，房屋所有权已转移
D、买卖合同无效，房屋所有权未转移

答案C

解析 ①《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2／3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《婚姻法解释(一)》第17条规定：“婚姻法第17条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”由此可见，出售甲、乙夫妻共同共有的房屋，应经甲、乙一致同意(这不是为了日常生活需要)。②《合同法》第51条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但是，《买卖合同解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人的缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，《买卖合同解释》第3条构成《合同法》第51条的例外。因无权处分订立的买卖合同，无权处分不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵(如行为能力、意思表示方面的瑕疵)，则买卖合同有效，而不是效力待定。因此，甲、丙间的买卖合同有效。③根据《物权法》第106条的规定，善意取得房屋所有权的构成要件有五：一是房屋登记簿出现权属登记错误(产生了权利外观，具有公信力)；二是登记名义人实施无权处分；三是受让人于办理过户登记时仍为善意(不知无权处分的事实)；四是受让人以合理的价格受让(不要求已经支付，仅要求约定以合理的价格受让)；五是已经办理过户登记。本题符合房屋所有权善意取得的构成要件，故丙已经善意取得房屋所有权，甲、乙对房屋的共有权消灭。以前，本题惟一正确的答案是B选项，但是因《买卖合同解释》第3条的出台，我们需要将正确答案修改为C选项。④题外话：假设甲没有经过乙的同意，擅自将房屋以甲和乙的名义出售给丙，丙还能善意取得吗?不能。因为善意取得以无权处分为前提条件，而无权处分是处分人以自己名义订立合同。甲擅自以甲和乙的名义将房屋出卖给丙，属于无权代理，不是无权处分，此时保护丙交易安全的任务交给表见代理制度去完成，与善意取得无关。

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试卷二

法律职业资格

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