王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额偿还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第1年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，

admin2011-03-12 85

问题王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额偿还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第1年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

选项

答案解：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠工程价款 =已抵押贷款余额/社会一般贷款层数-其他法定优先受偿款那么：(1)商铺的收益还原法下的价值=2270.22-485.09=1785.13 (2)贷款余额，总共60期，已经偿还了40期，还剩20期。月偿还贷款额为40557元未还贷款额=40557×(P/A，8%/12，20) =75.7050万元 (3)再次抵押价值=1785.13-75.7050/60% =1658.96万元即：该商铺2009年10月18日的再次抵押价值为1658.96万元。

解析

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