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  3. 某市一家房地产开发公司，2019年1月发生业务如下： (1)销售一栋旧办公楼，签订销售合同，取得不含税销售收入2600万元，土地增值税允许扣除的相关税金为93．8万元(含印花税，但不含增值税)；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票(营业税发票)，该办公楼

某市一家房地产开发公司，2019年1月发生业务如下： (1)销售一栋旧办公楼，签订销售合同，取得不含税销售收入2600万元，土地增值税允许扣除的相关税金为93．8万元(含印花税，但不含增值税)；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票(营业税发票)，该办公楼

admin2019-10-24  21
问题 某市一家房地产开发公司，2019年1月发生业务如下：
(1)销售一栋旧办公楼，签订销售合同，取得不含税销售收入2600万元，土地增值税允许扣除的相关税金为93．8万元(含印花税，但不含增值税)；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票(营业税发票)，该办公楼购于2013年1月，购置价款为600万元，缴纳契税18万元，并能提供契税完税凭证。
(2)通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计4000万元，本年度占用60％开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元：发生管理费用1300万元、销售费用1600万元、利息费用500万元(能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊)。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40％直接销售，签订销售合同，取得不含税销售收入21000万元，土地增值税允许扣除的相关税金为1345万元(不含增值税和印花税)；剩余的60％对外出租，当年取得不含税租金收入300万元。其他相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为5％。
根据上述资料，回答下列问题：
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税(    )万元。
选项 A、7096．03
B、7997．25
C、7561．05
D、7932．67
答案B
解析 (1)纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止。每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。转让旧办公楼土地增值税的增值额时准予扣除项目金额共计＝600×(1＋6×5％)＋93．8＋18＝891．80(万元)。
(2)增值额＝2600－891．80＝1708．20(万元)。
增值率＝1708．20÷891．80×100％＝191．55％，
适用税率50％，速算扣除系数15％。
应纳土地增值税＝1708．20×50％－891．80×15％＝720．33(万元)。
(3)计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额：
①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额＝4000×60％×40％＝960(万元)。
②允许扣除的房地产开发成本＝4200×40％＝1680(万元)。
③允许扣除的房地产开发费用＝500×40％＋(960＋1680)×5％＝332(万元)。
④与转让房地产有关的税金＝1345(万元)。
⑤加计扣除项目＝(960＋1680)×20％＝528(万元)。
准予扣除项目金额合计＝960＋1680＋332＋1345＋528＝4845(万元)。
(4)增值额＝21000－4845＝16155(万元)。
增值率＝16155÷4845×100％＝333．44％，
适用税率60％，速算扣除系数35％。
应纳土地增值税＝16155×60％－4845×35％＝7997．25(万元)。
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