2. 工程
  3. 某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。200

某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。200

admin2012-08-26  17
问题 某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元／(m2.日)(m2指建筑面积，下同)，写字楼的实际租金为3.5元／(m2.日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元／(m2.日)(可出租面积占建筑面积的75％)，出租空置率为5％；写字楼为4.0元／(m2.日)(可出租面积占建筑面积的70％)，空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费30元／m2(建筑面积)，年保险费为重置价的2％，该大厦为框架结构，重置价为3000元／m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2％，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8％，综合还原率为9％。
选项
答案1、解题思路与方法选用 先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。 2、解题步骤 第一步：计算大厦房地年总收益 商场年总收益=5.0元／(m2.日)×4000m2×75％×(1—5％)×365日=520.125万元 写字楼年总收益=4.0元／(m2.日)×7500m2×70％×(1—20％)×365日=613.2万元 房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1133.325万元 第二步：计算房地出租年总费用 年总管理费=1133.325万元×5％=56.67万元 年总维修费=3000元／m2×(40004—7500)m2×8％=276万元 年总税费=30元／m2×(4000+7500)m2=34.5万元 年保险费=3000元／m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9万元 年折旧费=E3000元／m2×(4000+7500)m2／48=71.875万元 年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元 第三步：计算房地年纯收益 纯收益=(1133.325—445.945)万元=687.38万元 第四步：计算目前房地产总价值 总价值=a／r×[1—1／(1+r)n] 其中，a为纯收益687.38万元 r为综合还原率9％ n为房地产收益年限(50一5)年一45年 总价值=687.38万元／9％×[1—1／(1+9％)45]=7479.52万元 第五步：计算大厦房产现值 重置价格=3000元／m2×(40004-7500)m2=3450万元 房产现值=3450万元—71.875万元×3=3234.375万元 第六步：计算大厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价一房产现值=(7479.52—3234.375)万元=4245.145万元 单位地价=4245.145万元／2875m2=14765.7元／m2
解析
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