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估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料,得知该办公楼共10层,总建筑面积为8247m2,建筑结构为钢筋混凝土框架结构,并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下, (1)建筑安装工程费: 1)土建
估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料,得知该办公楼共10层,总建筑面积为8247m2,建筑结构为钢筋混凝土框架结构,并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下, (1)建筑安装工程费: 1)土建
admin
2010-08-08
48
问题
估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料,得知该办公楼共10层,总建筑面积为8247m
2
,建筑结构为钢筋混凝土框架结构,并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下,
(1)建筑安装工程费:
1)土建工程直接费:
①基础工程:99.54元/m
2
②墙体工程:80.11元/m
2
③梁板柱工程:282.37元/m
2
④墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程:73.65元/m
2
⑤楼梯混凝土工程:31.82元/m
2
⑥零星混凝土工程:25.32元/m
2
⑦屋面工程:20.42元/m
2
⑧脚手架工程:25.54元/m
2
⑨室外配套工程:142.67元/m
2
小计:781.44元/m
2
2)安装工程直接费:
①电梯工程:130.00元/m
2
(其中:人工费9.00元/m
2
)
②给排水工程:85.22元/m
2
(其中:人工费12.32元/m
2
)
③采暖通风工程:70.34元/m
2
(其中:人工费9.83元/m
2
)
④电气工程:112.65元/m
2
(其中:人工费7.59元/m
2
)
⑤消防工程:16.62元/m
2
(其中:人工费2.58元/m
2
)
⑥综合布线工程:30.45元/m
2
(其中:人工费4.85元/m
2
)
小计:445.28元/m
2
(其中:人工费46.17元/m
2
)
3)装饰装修工程直接费:
①门窗工程:135.00元/m
2
(一次性包死承包价)
②内部装饰工程:455.50元/m
2
(其中:人工费45.16元/m
2
)
③外墙玻璃幕等工程:311.00元/m
2
(一次性包死承包价)
小计:901.50元/m
2
(其中:人工费45.16元/m
2
)
4)i建部分的综合费率为土建工程直接费的14.25%,安装部分的综合费率为安装工程人工费的79.08%,装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%,税金为3.445%。
(2)专业费用:建筑安装工程费的6%。
(3)管理费用:建筑安装工程费与专业费用之和的3%。
(4)销售费用:售价的3%。
(5)投资利息:开发经营期为2年;费用第一年投入60%,第二年投入40%;年利率为5.76%。
(6)销售税费:售价的5.53%。
(7)开发利润:投资利润率为20%。
选项
答案
设该旧办公楼的建筑物重置总价为V
B
,估算如下: (1)建筑安装工程费 ①土建工程费=[781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)元/m
2
=923.55元/m
2
②安装工程费=(445.28+45.16×79.08%)×(1+3.445%)元/m
2
=497.56元/m
2
③装饰装修工程费=(901.50+46.17×75.90%)×(1+3.445%)元/m
2
=968.81元/m
2
④单位建筑安装工程费=(923.55+497.56+968.81)元/m
2
=2389.92元/m
2
建筑安装工程费总额=2389.92元/m
2
×8247m
2
=1970.97万元 (2)专业费用=1970.97万元×6%=118.26万元 (3)管理费用=(1970.97+118.26)万元×3%=62.68万元 (4)销售费用=V
B
×3%=0.03V
B
万元以上(1)至(4)项费用之和=(2151.91+0.03V
B
)万元 (5)投资利息=(2151.91+0.03V
B
)×[40%(1+5.76%)
1.5
+60%(1+5.76%)
0.5
一1]=(112.10+0.0018V
B
)万元 (6)销售税费=V
B
×5.53%=0.0553V
B
万元 (7)开发利润=(2151.91+0.03V
B
)×20%=(430.38+0.006
B
)万元 (8)
B
=2151.91+0.03
B
+112.10+0.0018
B
+0.0553
B
+430.38+0.006
B
V
B
=2970.99万元建筑物重置单价=(2970.99÷0.8247)元/m
2
=3602.51元/m
2
解析
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房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
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房地产估价案例与分析
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