首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某公司在s市开发区拥有一块工业用地,拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征收后出让获得,当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。土地出让手续
某公司在s市开发区拥有一块工业用地,拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征收后出让获得,当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。土地出让手续
admin
2012-08-26
71
问题
某公司在s市开发区拥有一块工业用地,拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征收后出让获得,当时征收时包括代征的500m
2
的绿化用地在内总面积共计5500m
2
。土地出让手续于2005年7月1日办理,当时获得的使用年期为50年,允许的建筑面积为6000m
2
,红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信),红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。由于市政建设需要,该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆,土地出让时已经按照长500元/m
2
在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准,近几年未进行调整)。其他有关资料:
(1) 以2006年7月1日为基期,该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间,平均每月上涨0.5%。
(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日;基准地价为各类用途在法定最高出让年期,各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。
(3)根据基准地价更新成果,得知该宗地位于五级工业地价区,基准地价水平为500元/m
2
,土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”;红线内每增加一通,土地开发费平均增加10元/m
2
。
(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表,计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。
(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0,对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表,平均容积率修正系数为1.0,容积率每增高或降低0.1,均向上修正2个百分点。
(6)土地还原率为6%。
(7)基准地价系数修正法公式为:待估宗地地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
选项
答案
1、解题思路与方法选用 根据题意,估价对象处于基准地价覆盖区域,且有较完整的基准地价系数修正体系,适宜选用基准地价系数修正法评估。 2、解题步骤 (1)确定宗地所在土地级别及基准地价水平 该宗地处于五级工业地价区,基准地价水平为500元/m
2
。 (2)确定宗地影响因素修正系数 根据本题所提供的资料,得知该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。 (3)确定年期修正系数 评估基准日为2009年7月1日,该宗地2005年7月1日办理土地出让手续,出让年期为50年,于估价期日的土地剩余使用年期为46年,工业用地法定最高出让年期为50年,土地还原率为6%则使用年期修正系数为 y=[1—1/(1+6%)
46
]/[1—1/(1+6%)
50
]=0.9849 (4)确定期日修正系数 该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间,平均每月上涨0.5%。基准地价的估价期日为2008年1月1日,宗地估价期日为2009年7月1日,则期日修正系数一(1+0.5%)
18
=1.0939 (5)确定容积率修正系数 根据本题所提供的资料,五级工业用地的平均容积率为1.0,对应的容积率修正系数为1,以此为基准容积率每增加或降低0.1,均向上修正2个百分点。 待估宗地容积率一建筑面积/土地面积=6000/5000=1.2 容积率修正系数=1+2×2%一1.04 (6)土地开发程度修正 该宗土地开发程度为红线外“五通”,红线内“五通一平”,与基准地价内涵不一致,需进行宗地开发程度修正。 开发程度修正额=(10×5)元/m
2
=50元/m
2
(7)计算宗地价格 待估宗地单位地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额 =[500×(1+5%)×0.9849×11.0939×1.04+50]元/m
2
=638元/m
2
宗地总价=638万元×(5500—500)/10000=319万元 (8)地下电缆减价修正 地下电缆减价=500元/m
2
×60m=3万元 最后地价=(319—3)万元=316万元
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/IFzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
下列关于土地登记代理合同的说法,错误的是()。
某公司有一宗地为协议出让方式取得,位于某市某街道某号,批准用途为营业用地,土地面积的测量结果为2500m2,出让合同中规定出让年限为40年,自2004年8月31日至2044年8月31日。该公司委托某土地登记代理公司代理领取土地证书。问题1
王某、李某于2004年与某企业私下签订协议,购得该企业一幢6层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地),将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售,并申请办理土地变更登记。问题1.王某、李某应办理何种登记?2.国土部门在处理过程中应从哪几
某宗地系国有土地,使用权人谭某于2006年8月8日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权,面积80m2,土地用途为住宅,使用期限40年。依据1996年1月8日江规(96)字第13号文,2009年1月20日江都市土地管理局和谭某重新签订《国有土地使用权出让合同
某集团公司2007年以出让方式取得一宗面积4500m2的商业用地,使用年限50年。公司在该地块内建商业大楼两栋,1号楼4层,占地面积600m2,建筑面积2400m2;2号楼8层,占地面积1000m2,建筑面积8000m2。2009年公司将1号楼转让给某计算
《土地登记审批表》的内容包括()。
对宗地自然状况审核的内容主要包括()。
下列对土地登记卡填写要求表述正确的有()。
土地登记机关应当在受理土地使用权、所有权设定登记,土地使用权、所有权变更登记,名称、地址和土地用途变更登记申请之日起()日内,对登记申请和地籍调查结果进行审核,并报经批准后进行注册登记,核发、更换或者更改土地证书。
随机试题
正畸治疗后牙槽骨由过度性骨到正常
A.叶酸B.次黄嘌呤C.谷氨酰胺D.胸腺嘧啶E.天冬酰胺氮杂丝氨酸的化学结构类似于
合同履行的原则有()。
编制会计报表是企业账务处理程序的组成部分。()
关于另类投资,以下表述正确的是()。
商业银行的贷款平均额和核心存款平均额间的差构成了()。
我国的四大道教名山是指()。
生态足迹也称生态占用,是指特定数量人群按照某一种生活方式所消费的、自然生态系统提供的各种商品和服务功能,以及在这一过程中所产生的废弃物需要环境(生态系统)吸纳,并以生物生产性土地(或水域)面积来表示的一种可操作的定量方法。通过生态足迹将需求与自然生态系统的
竹:高洁:品质
Thismaterial______well.
最新回复
(
0
)