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  3. 某房地产公司于2005年1月以：有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1

某房地产公司于2005年1月以：有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1

admin2015-11-10  65
问题 某房地产公司于2005年1月以：有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3％，维修费为重置价格的1．5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0．2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。
选项
答案(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×1800×(1-10％)=972 000(元) (2)计算总费用。 ①年管理费=972 000×3％=29 160(元) ②年维修费=2 500×1 800×1．5％=67 500(元) ③年税金=25×1 800=45 000(元) ④年保险费=2 500×1 800×0．2％=9 000(元) 年总费用=①+②+③+④ =29 160+67 500+45 000+9 000=150 660(元) (3)计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =972 000-1 50 660=821 340(元) (4)计算房屋纯收益。 ①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回 (注：如计算残值，也可以)。 年(折旧费)贬值额=建筑物重置价使用年限=2 500×1 800÷48=93 750(元) ②计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价一年(折旧费)贬值额×已使用年数 =2 500×1 800=93 750×1 =4 406 250(元) ③计算房屋纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =4 406 250×8％=352 500(元) (5)计算土地纯收益。 土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益 =82 1 340-352 500=468 840(元) (6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为： 50-3=47(年) P=468 840／6％×[1一1／(1+6％)47]=7 308 760(元) 单价=7 308 760÷1 000=7 309(元／平方米) (7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7 308 760元，单价为7 309元／平方米。
解析
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