首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
财经
某房地产公司于2005年1月以:有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米,建筑面积为1
某房地产公司于2005年1月以:有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米,建筑面积为1
admin
2015-11-10
36
问题
某房地产公司于2005年1月以:有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米,建筑面积为1800平方米,现用于出租,每年实收租金为72万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价格的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米25元,保险费为重置价格的0.2%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。要求:试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。
选项
答案
(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×1800×(1-10%)=972 000(元) (2)计算总费用。 ①年管理费=972 000×3%=29 160(元) ②年维修费=2 500×1 800×1.5%=67 500(元) ③年税金=25×1 800=45 000(元) ④年保险费=2 500×1 800×0.2%=9 000(元) 年总费用=①+②+③+④ =29 160+67 500+45 000+9 000=150 660(元) (3)计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =972 000-1 50 660=821 340(元) (4)计算房屋纯收益。 ①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的,但是在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回。这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中,房地产使用者可使用的年期为48年(50-2),并且不计残值,视为土地使用权年限届满,地上建筑物一并由政府无偿收回 (注:如计算残值,也可以)。 年(折旧费)贬值额=建筑物重置价使用年限=2 500×1 800÷48=93 750(元) ②计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价一年(折旧费)贬值额×已使用年数 =2 500×1 800=93 750×1 =4 406 250(元) ③计算房屋纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =4 406 250×8%=352 500(元) (5)计算土地纯收益。 土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益 =82 1 340-352 500=468 840(元) (6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为: 50-3=47(年) P=468 840/6%×[1一1/(1+6%)
47
]=7 308 760(元) 单价=7 308 760÷1 000=7 309(元/平方米) (7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7 308 760元,单价为7 309元/平方米。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/IHZr777K
本试题收录于:
资产评估实务(二)题库资产评估师分类
0
资产评估实务(二)
资产评估师
相关试题推荐
【真题(中级)】根据《中华人民共和国审计法》和《中华人民共和国审计法实施条例》的规定,各级地方审计机关对本级预算执行情况进行审计后,应当将审计结果报告提交给()。
【真题【中级)】下列有关内部控制测评的表述中,正确的有()。
下列事项,不计入其他综合收益的是()。
审计人员在确定应收账款函证的范围和对象时,需要考虑的因素有()。
国民生产总值是指一国国民所拥有的全部生产要素在一定时期内所生产的最终产品和劳务的市场价值的总和。()
权责发生制原则是以()作为确认收入和费用的标准。
下列项目中,企业购进货物发生的相关税金应计入货物取得成本的有()。
某企业2015年12月31日购入一台机器设备,原值为200000元,预计净残值为8000元,预计使用年限为5年,采用年限平均法计提折旧。2018年12月31日,该机器设备发生减值,公允价值减去处置费用后的全额为70000元,未来现金流量的现值为80000元
国有资产的占有单位发生以下哪些情形时,应当对相关国有资产进行评估?()
《中华人民共和国土地管理法》规定,国家建设征用土地,由用地单位支付土地补偿费。征用耕地的补偿费,为该耕地被征前三年平均年产值的()倍。
随机试题
李某大学期间认真学习网络营销:方面的知识技能,毕业后应聘到一家信息技术公司的营销部工作。由于李某工作努力,被晋升为营销部经理。该信息技术公司已经成立了3年,建立了自己的网站,一直从事本公司开发的杀毒软件产品的销售业务,但经营业绩并不理想。该公司经营的杀毒软
城市生态系统的功能包括生产功能、生活功能和______。
PPD结果的判断以下哪项是正确的
下列作为调经的具体原则,错误的是
处方根据药物的采摘时节提出要求的是()。
李某冒充治安联防人员到某洗浴城洗脚,老板是位女子,非常恭敬地伺候李某,李某威胁要与之发生性关系,如果不从会让其他治安人员来闹事,女老板迫于无奈和李某发生了几次关系,而且李某还借闹事砸店为威胁获得财产共计1万元。李某的行为构成:()
轨道类型按()方式划分。
#C宫系统的等音调是()。
阅读下面宋词,然后回答问题。鹊桥仙.七夕范成大双星良夜,耕慵织懒,应被群仙相妒。娟娟月姊满眉颦,更无奈、风姨吹雨。
Whohasgotapen?
最新回复
(
0
)