待估地块为一商业用途的空地,面积为600m2,要求2010年5月对其进行评估。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照,交易实例有关情况见下表。 已知以下条件: 交易情况正常。 2009年10月以来,土地价格平均每月上涨1%。

admin2020-01-10  26

问题 待估地块为一商业用途的空地,面积为600m2,要求2010年5月对其进行评估。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照,交易实例有关情况见下表。

已知以下条件:
交易情况正常。
2009年10月以来,土地价格平均每月上涨1%。
交易实例甲与待估对象处于同一地区,乙、丙的区域因素修正关系情况可参照下表进行判断。

注:(1)比较标准以待估地块的各区域因素为标准,即待估地块的区域因素分值为100。
    (2)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
    (3)折现率为8%。
要求:计算该待估地块的评估值。

选项

答案(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。 (2)进行交易时间修正。 交易实例甲交易时间修正系数=107÷100=1.07 交易实例乙交易时间修正系数=105÷100=1.05 交易实例丙交易时间修正系数 =104÷100=1.04 (3)进行区域因素修正。交易实例甲与待估对象处于同一地区,无需作区域因素调整。 交易实例乙区域因素修正系数=100÷86=1.16 交易实例丙区域因素修正系数 =100÷93=1.08 (4)进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。土地使用权年限因素修正。除交易实例乙与待估地块的剩余使用年限相同外,交易实例甲与丙均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下(折现率为8%);交易实例甲及丙使用年限修正系数=[1-1/(1+8%)30]÷[1-1/(1+8%)35]=0.97 交易实例甲的个别修正系数=(1+3%)×0.97=0.999 1 交易实例乙的个别修正系数=1.03 交易实例丙的个别修正系数=(1+3%)×0.97=0.999 1 (5)计算待估土地初步价格。 甲=1 500×1×1.07×1×0.999 1=1 604(元/m2) 乙=1 400×1×1.05×1.16×1.03=1 756(元/m2) 丙=1 450×1×1.04×1.08×0.999 1=1 627(元/m2) (6)采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值=(1 604+1 756+1 627)÷3=1 662(元/m2) 待估地块评估值=1 662×600=997 200(元)

解析
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