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  3. 待估地块为一商业用途的空地，面积为600m2，要求2010年5月对其进行评估。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表。 已知以下条件： 交易情况正常。 2009年10月以来，土地价格平均每月上涨1％。

待估地块为一商业用途的空地，面积为600m2，要求2010年5月对其进行评估。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表。 已知以下条件： 交易情况正常。 2009年10月以来，土地价格平均每月上涨1％。

admin2020-01-10  32
问题 待估地块为一商业用途的空地，面积为600m2，要求2010年5月对其进行评估。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表。

已知以下条件：
交易情况正常。
2009年10月以来，土地价格平均每月上涨1％。
交易实例甲与待估对象处于同一地区，乙、丙的区域因素修正关系情况可参照下表进行判断。

注：(1)比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。
    (2)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
    (3)折现率为8％。
要求：计算该待估地块的评估值。
选项
答案(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 (2)进行交易时间修正。 交易实例甲交易时间修正系数=107÷100=1．07 交易实例乙交易时间修正系数=105÷100=1．05 交易实例丙交易时间修正系数 =104÷100=1．04 (3)进行区域因素修正。交易实例甲与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。 交易实例乙区域因素修正系数=100÷86=1．16 交易实例丙区域因素修正系数 =100÷93=1．08 (4)进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。土地使用权年限因素修正。除交易实例乙与待估地块的剩余使用年限相同外，交易实例甲与丙均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(折现率为8％)；交易实例甲及丙使用年限修正系数=[1-1/(1+8％)30]÷[1-1/(1+8％)35]=0.97 交易实例甲的个别修正系数=(1+3％)×0．97=0．999 1 交易实例乙的个别修正系数=1．03 交易实例丙的个别修正系数=(1+3％)×0．97=0．999 1 (5)计算待估土地初步价格。 甲=1 500×1×1．07×1×0．999 1=1 604(元／m2) 乙=1 400×1×1．05×1．16×1．03=1 756(元／m2) 丙=1 450×1×1．04×1．08×0．999 1=1 627(元／m2) (6)采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值=(1 604+1 756+1 627)÷3=1 662(元／m2) 待估地块评估值=1 662×600=997 200(元)
解析
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