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商业区某商场共6层,每层建筑面积3000m2,土地使用年限为40年,从2005年5月18日计起。该商场1~4层于2007年5月18日租出,租期为5年,月租金为240元/m2,且每年不变;5~6层于2007年7月1日租出,租期为3年,月租金为210元/m2,
商业区某商场共6层,每层建筑面积3000m2,土地使用年限为40年,从2005年5月18日计起。该商场1~4层于2007年5月18日租出,租期为5年,月租金为240元/m2,且每年不变;5~6层于2007年7月1日租出,租期为3年,月租金为210元/m2,
admin
2010-06-15
33
问题
商业区某商场共6层,每层建筑面积3000m
2
,土地使用年限为40年,从2005年5月18日计起。该商场1~4层于2007年5月18日租出,租期为5年,月租金为240元/m
2
,且每年不变;5~6层于2007年7月1日租出,租期为3年,月租金为210元/m
2
,现空置。问现评估该商场带租约出售的价格,应优先采用哪两种估价方法,并写出估价技术路线。
选项
答案
1.应优先选用的估价方法是:收益法和市场比较法。因商场属于收益性房地产,应选用收益法作为其中一种估价方法。在市场交易实例比较多的情况下,应选用市场比较法作为其中一种估价方法。 2.在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响:有租约的租金收入用租金收入,租约期满后的租金收入用客观租金,现空置部分也要计算客观租金收入。将两种方法的估价结果综合,确定最终估价值。
解析
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