商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2005年5月18日计起。该商场1～4层于2007年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5～6层于2007年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，

admin2010-06-15 35

问题商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m²，土地使用年限为40年，从2005年5月18日计起。该商场1～4层于2007年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m²，且每年不变；5～6层于2007年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m²，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

选项

答案1．应优先选用的估价方法是：收益法和市场比较法。因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法。在市场交易实例比较多的情况下，应选用市场比较法作为其中一种估价方法。 2．在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租金收入，租约期满后的租金收入用客观租金，现空置部分也要计算客观租金收入。将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。

解析

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商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2005年5月18日计起。该商场1～4层于2007年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5～6层于2007年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，

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