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××实业公司商业办公用房估价报告书 第一章 概述 (一) 委托单位:××实业公司 (二) 评估单位:××房地产评估事务所 (三) 评估对象:××实业公司拥有的商业办公用房 (四) 估价时点:1996年12月1日 (五) 估价
××实业公司商业办公用房估价报告书 第一章 概述 (一) 委托单位:××实业公司 (二) 评估单位:××房地产评估事务所 (三) 评估对象:××实业公司拥有的商业办公用房 (四) 估价时点:1996年12月1日 (五) 估价
admin
2010-06-15
36
问题
××实业公司商业办公用房估价报告书
第一章 概述
(一) 委托单位:××实业公司
(二) 评估单位:××房地产评估事务所
(三) 评估对象:××实业公司拥有的商业办公用房
(四) 估价时点:1996年12月1日
(五) 估价人员(略)
(六) 估价依据(略)
(七) 估价原则(略)
(八) 估价报告应用的有效期(略)
第二章 估价对象概况
(一) 估价对象的地理位置及周围环境
估价对象所处土地级别为九级,该地位于覃家岗镇新立村黄梅湾×××号,车流量大,交通方便,东临石小路,西接空军招待所,交通位置图(略)。
(二) 估价对象的基本情况
估价对象为××公司所有的商业办公用房,建于1995年为三层砖混结构,共21间,外墙为条形瓷砖,一、二层为水泥地面,内墙采用涂料装修;三层为公司办公用房。该建筑物于1995年12月办理《房屋所有权证》(见附件三) ,建筑面积1153.93平方米。该建筑物占地为租用覃家岗镇黄梅湾经济合作社土地。租期10年,从1995年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1994年6月30日办理(见附件二) 。按合同规定,合同期满,甲方收回土地使用权,并对土地上建筑物进行补偿。
第三章 估价分析与计算
(一) 确定估价方法
估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公用房而获得稳定收益,土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。计算公式为:
V=A/Y[1-1/(1+Y)
n
]+V
n
/(1+Y)
式中 V——房地产价格;
A——房地产年净收益;
Y——建筑物资本化率;
n——可产生收益的年期;
V
n
——土地租用合同期满时,房屋建筑物的补偿价格。
(二) 参数确定
1.年净收益。
根据对市场情况的调查,该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元每平方米。
按照房屋租约规定,租金中不含水、电费及维修费用,而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%,另外依土地租赁合同规定,××实业公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为:
A=30×1153.93×12×[1-(6%+7%+2%)]-13500
=34(万元)
2.合同期满时的建筑物补偿价格V
n
。
土地租用合同期满时,××公司可从甲方得到建筑物补偿,按合同约定,其补偿价格为每平方米700元。
且V
n
=700×1153.93=8(万元)
3.资本化率Y。
国家公布的1996年一年期银行存款利息率为7.47%,考虑一定的风险因素,结合对同类门业平均收益率的调查,确定资本化率为9%。
4.剩余使用年期n。
根据土地租赁合同,在估价时点剩余使用年期为8.9年。
(三) 计算过程
根据确定的上述参数,代人计算公式可得
V=34/9%·[1-1/(1+9%)
8.9
]+8/(1+9%)
8.9
=206(万元)
第四章 估价结论
根据估价人员的仔细分析、认真计算,得出估价对象在估价时点的价值为206万元。
有关说明及附件:(略)
1996年12月16日
选项
答案
该估价报告的格式不规范。 (2) 没有估价目的。 (3) 没有估价工作时间。 (4) 没有价值定义。 (5) 集体土地使用权土地设定抵押需出具所有权人同意抵押证明。 (6) 计算公式应为: [*] (7) Y应为报酬率。 (8) 不同楼层、不同用途应分别确定租金额。 (9) 求取净收益时没扣除空置损失。 (10) 在估价时点剩余使用年限应为8.1年。 (11) 估价结果没有明确币种,估价额没有大写。
解析
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