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  3. 1998年4月，家住某市的安某把自己继承的三间房屋租给田某居住，因二人平时关系不错，所以安某每月只收30元租金。1998年12月，安某因儿子生病住院，向好友吴某借了1000元。1999年9月，安某还给吴某600元，1999年11月，安某妻子得病，又向吴某借

1998年4月，家住某市的安某把自己继承的三间房屋租给田某居住，因二人平时关系不错，所以安某每月只收30元租金。1998年12月，安某因儿子生病住院，向好友吴某借了1000元。1999年9月，安某还给吴某600元，1999年11月，安某妻子得病，又向吴某借

admin2012-05-15  46
问题 1998年4月，家住某市的安某把自己继承的三间房屋租给田某居住，因二人平时关系不错，所以安某每月只收30元租金。1998年12月，安某因儿子生病住院，向好友吴某借了1000元。1999年9月，安某还给吴某600元，1999年11月，安某妻子得病，又向吴某借款1000元。这样，安某共欠吴某1400元。2000年1月，安某感到借款较多，遂与妻子商量，如果吴某愿意，就把出租的三间房屋以4000元价款卖给吴某，妻子表示同意。安某找到吴某讲明了此事，吴某当即表示同意，在扣除了安某所借的1400元后将剩余房款2600元交给了安某。付款后，二人即到房管部门办理了有关手续。
   事后，安某找到田某，讲明卖房之事，田某不同意安某将房屋卖给别人，并表示，如安某确实愿卖房，自己也愿意以4000元价格购买所承租的三间房屋。几天后，吴某要田某腾房，田某不同意，于是吴某起诉到人民法院。
   请问：(1)安某与吴某之间的房屋买卖合同是否有效?为什么?
   (2)本案应如何处理?
选项
答案(1)安某与吴某的房屋买卖合同无效。 理由：在本案中，安某自愿出租房屋，田某自愿承租，双方成立租赁合同关系，合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有权和使用权，出租人虽然保留所有权，但因所有权权能的部分分离，使其所有权受到承租人承租权的一定限制。在合同有效期间，出租人行使所有权，不得侵犯承租人的承租权。 安某与吴某之间买卖出租的三间房屋的行为是一种双方法律行为，因其标的物的特殊性，其生效除须具备法律规定的特殊要件外，尚需具备民事法律行为的一般构成要件。另外，依现行法的规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。在本案中，作为承租人的田某依法取得了优先购买权，安某想卖掉自己的房屋，这是安某的权利，但在卖房时，他有义务通知承租人田某。安某在没有通知承租人的情况下，将房屋卖给了吴某，显然侵犯了田某依法享有的优先购买权，因此，尽管安某与吴某的房屋买卖合同符合法律规定的特殊要件——到房管部门办理了有关手续，但由于不符合民事法律行为应具备的条件之一，即不违反法律或者社会公共利益，因而是无效的。 (2)依据上述分析，本案应作如下处理：①田某愿以4000元的价格购买所承租的房屋，与安某和吴某二人约定的价格相同，依照法律规定，田某享有优先购买权，因此，安某的房屋应卖给田某。既然田某愿意购买所租用的房屋，那么就没有义务再为吴某腾房。②安某从吴某手中取得的2600元，由于房屋买卖合同无效而应返还给吴某。
解析
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