F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店,参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求,租约合同为期5年,不再续约,租金在合同生效时一次付清。相关资料如下: (1)F公司目前股价40元/股,流通在外的普通股股数为2500万股。债务市值6

admin2015-11-16  23

问题 F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店,参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求,租约合同为期5年,不再续约,租金在合同生效时一次付清。相关资料如下:
    (1)F公司目前股价40元/股,流通在外的普通股股数为2500万股。债务市值60000万元,到期收益率8%。无风险利率6%,权益市场风险溢价8%,F公司的β系数为1.8。
    (2)F公司开设机场门店后,第1年预计营业收入300万元,第2、3、4年预计营业收入均为400万元,第5年预计营业收入300万元。预计营业变动成本为营业收入的60%,营业固定成本(不含设备折旧或租金)为每年40万元。假设营业现金流量均发生在年末。
    (3)开设机场门店需添置相关设备,预计购置成本为250万元,没有运输、安装、维护等其他费用。按照税法规定,可采用双倍余额递减法计提折旧,折旧年限为5年,期末账面价值为零(提示:双倍余额:递减法在折旧年限的倒数两年改为直线法)。合同结束时,预计该设备的变现价值为40万元。
    (4)开业时需投入营运资本10万元,合同结束时全部收回。
    (5)F公司适用的所得税税率为25%。
    要求:
为使该项目盈利,请问F公司竞价时最高的租金报价是多少?

选项

答案第1年设备的折旧费=250×[*]=100(万元) 第2年设备的折旧费=(250-100)×[*]=60(万元) 第3年设备的折旧费=(250-100-60)×[*]=36(万元) 第4、5年设备的折旧费=(250-100-60-36)/2=27(万元) 设F公司竞价时的租金报价为X,则有: 第1年末营业现金流量=300×(1-25%)-300×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+100×25%+[*]×25%=85+[*]×25%=85+0.05X 第2年末营业现金流量=400×(1-25%)-400×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+60×25%+[*]×25%=105+[*]×25%=105+0.05X 第3年末营业现金流量=400×(1-25%)-400×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+36×25%+[*]×25%=99+[*]×25%=99+0.05X 第4年末营业现金流量=400×(1-25%)-400×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+27×25%+[*]×25%=96.75+[*]×25%=96.75+0.05X 第5年末营业现金流量=300×(1-25%)-300×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+27×25%+[*]×25%=66.75+[*]×25%=66.75+0.05X 第5年末设备变现流入=40-(40-0)×25%=30(万元) NPV=-250-10-X+(85+0.05X)×(P/F,15%,1)+(105+0.05X)×(P/F,15%,2)+(99+0.05X)×(P/F,15%,3)+(96.75+0.05X)×(P/F,15%,4)+(66.75+0.05X+30+10)×(P/F,15%,5)=66.80-0.83X 令NPV=0,求得:X=80.48(万元) 为使该项目盈利,F公司竞价时最高的租金报价是80.48万元。

解析
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