下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状

admin2013-04-08 52

问题下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1．确定房地出租客观租金
应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295．60元／m²，比准租金B=311．50元／m²，比准租金C=280．88元／m²。
根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：
客观租金=(295．60元／m²+311．5元／m²+280．88元／m²)／3=295．99元／m²
2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9 015 m²)
房地年总收益=房屋建筑面积×租金
＝9 015m²×295．99元／m²
=2 134 680元
3．计算房地出租年总费用
房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3％。
房屋出租经营管理费=房地年总收益×3％
=2 134 680元×3％
=64 040元
(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2％。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／m²，耐用年限60年，残值率为0。
房屋出租维修费=房屋重置价×2％
=9 015m²×750元／m²×2％
=135 225元
(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0．2％。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75％。
房屋年保险费=房屋重置价×0．2％
=9 015 m²×750元／m²×0．2％
=13 522元
(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12％计，营业税按房屋出租年租金的5％计。
房产税＝房地年总收益×12％
=2 134 680元×12％
=256 162元
营业税=房地年总收益×5％
=2 134 680元×5％
=106 734元
税金合计=房产税+营业税
=(256 162+106 734)元
=362 896元
(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。
房屋年折旧费=房屋重置价×(1一残值率)／剩余使用年期
=9 015m²×750元／m²×(1-0)÷35
=193 179元
(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费
=(64 040+135 225+13 522+362 896+193 179)元
=768 862元
4．计算房地纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收益一房地出租年总费用
=(2 134 680-768 862)元
=1 365 818元
5．计算土地纯收益
(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8％。
(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10％。
(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
=9 015m²×750元／m²×75％
=5 070 938元
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率
=5 070 938元×10％
=507 094元
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
=(1 365 818-507 094)元
=858 724元
6．计算土地价格
总地价=土地年纯收益／土地还原利率×[1-1／(1+土地还原利率)使用年期]
=858 724／8％×[1-1÷(1+8％)³⁵]元
=10 008 428元
土地单价=10 008 428元／2 504．1 m²
=3 996．82元／m²(注：土地面积为2 504．1m²)
请根据上述报告片断回答以下问题：
上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?

选项

答案上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数 (1)可利用率(建筑可利用率)。 (2)出租率(空置状况)。 (3)损失率(租赁变动)。

解析

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