6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使

admin2009-03-28 42

问题 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m²，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m²建筑面积归甲方，2000m²建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

选项

答案(1) 计算办公楼现值 ①办公楼整体年净收益＝80×3000×85%×(1-35%)×12＝159.12(万元) ②收益年限＝40-6＝34(年) ③办公楼现值为； [*] (2) 计算乙方的使用权价格 ①乙方使用权年净收益＝80×2000X8×5%×(1-35%)×12＝106.08(万元) ②乙方使用权剩余收益年限＝15-4＝11(年) ③乙方使用权剩余收益年限价格为： [*] (3)甲方权益价格＝办公楼现值-乙方使用权价格＝1528.92-689＝839.92(万元)

解析

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