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某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得,土地面积为200000m2,规划容积率为2.0,其中配建20%的限价房,限定价格为4800元/m2,其余80%为商品房。该项目建安费用为1500元/m2,前期工程费、管理费分别为建安费用的10%和6%;
某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得,土地面积为200000m2,规划容积率为2.0,其中配建20%的限价房,限定价格为4800元/m2,其余80%为商品房。该项目建安费用为1500元/m2,前期工程费、管理费分别为建安费用的10%和6%;
admin
2012-04-07
65
问题
某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得,土地面积为200000m
2
,规划容积率为2.0,其中配建20%的限价房,限定价格为4800元/m
2
,其余80%为商品房。该项目建安费用为1500元/m
2
,前期工程费、管理费分别为建安费用的10%和6%;至2011年10月15日完成了主体结构,预计至建成尚需1.5年,还需投入40%的建安费用,费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程,该转让行为使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中,买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类商品房的售价为7000元/m
2
,销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在建成前半年开始均匀投入,假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。
选项
答案
方法一: (1)面积计算规划面积=(200000×2)=40万m
2
商品房面积=40×80%=32万m
2
限价房面积=40×20%=8万m
2
(2)售价计算[*]其中(700×32+4800×8)=262400万元,[*] (3)续建费用计算 1)建安费、管理费及前期费用计算[*]其中(1+10%+6%),(1+10%)1.25或单独贴现计算:[*]21304.453×10%=2130.445万元(单价:53.26元/m
2
)21304.453×6%=1278.267万元(单价=31.96元/m
2
) 2)销售费用[*] 3)销售税费[*] (4)在建工程市场价值V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V×3%V=167448.646万元 方法二:[*] 其中,售价7000×320000+4800×80000=262400万元销售税费262400×6%=15744万元
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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