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××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款,其刚竣工的18层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封,拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后,采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证,以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法
××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款,其刚竣工的18层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封,拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后,采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证,以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法
admin
2009-01-31
50
问题
××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款,其刚竣工的18层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封,拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后,采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证,以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法测算的部分内容:
1.鉴证标的概况
该商住综合楼地上18层,地下2层,建筑高度49.95米,现浇板柱结构:地上一层为商业用房,2~18层为住宅,地下两层为人防设施,设备间及车库,地下车位150个。土地使用权面积为5978平方米,总建筑面积34185平方米(地上部分26186平方米,地下部分7999平方米),可销售建筑面积26425平方米(住宅部分24907平方米、商业部分1518平方米),截至法院查封时,该综合楼主体工程及外墙装修、大堂地面及墙面、各楼层公共走廊地面的装修已经完成,室内达到初装水平。外部市政已达到“七通”,基础设施状况良好,该综合楼建设周期为1.5年。土地开发期半年,该宗土地的出让年期为50年。
2.成本法测算过程
(1)土地价格
根据《××市关于调整国有土地使用权协议出让价格标准的规定》,该宗土地的楼面地价为1700元/平方米。
(2)开发成本(含勘察设计和前期工程赀、建安工程费、小区内外公建设施配套费及其他费用等)。根据调查测算,当地类似工程的开发成本为2660元/平方米。
(3)管理费。按开发成本的3%计算,则管理费:2660×3%=79.8(元/平方米)。
(4)正常利税:
①投资利息。年利率按银行一年定期存款利率1.98%,假设资金为均匀投入,利息期按开发期的一半,则投资利息=2660×[(1+1.98%)
1
-1]=52.67(元/平方米)。
②开发利润。开发商利润率取20%,则开发利润:2660×20%=532(元/平方米)。
③销售税费(包括销售费用、营业税、城市维护建设税、教育附加、由卖方负担的印花税、所得税等)。经测算综合收费率为6.5%,则销售税费=(2660+52.67+79.8+532)÷(1-6.5%))(6.5%=231.11(元/平方米)。
④正常利税额=52.67+532+231.11=815.78(元/平方米)。
(5)房地产单价=(1)+(2)+(3)+(4)
=1700+2660+79.8+815.78
=5255.58(元/平方米)
房地产总价=5255.58×26425
=138878702(元)
选项
答案
1.土地价格未进行年期修正。 2.建筑物建造成本中不应含小区外公建设施配套费。 3.建筑物重置价计算中的投资利息年利率选用错误,应选用贷款年利率。 4.投资利息计算错误,土地取得费用(地价款)及管理费没有计息。 5.开发利润计算基数错误,应为地价与开发成本之和。 6.销售税费项目不应包括所得税。 7.销售税费计算基数错误,基数还应包括地价。 8.房地产总价计算中面积使用错误,应使用总建筑面积34185平方米,而非可销售部分面积。
解析
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