2. 职业资格
  3. ××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款，其刚竣工的18层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封，拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后，采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证，以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法

××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款，其刚竣工的18层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封，拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后，采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证，以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法

admin2009-01-31  35
问题 ××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款，其刚竣工的18层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封，拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后，采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证，以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法测算的部分内容：
   1．鉴证标的概况
   该商住综合楼地上18层，地下2层，建筑高度49.95米，现浇板柱结构：地上一层为商业用房，2～18层为住宅，地下两层为人防设施，设备间及车库，地下车位150个。土地使用权面积为5978平方米，总建筑面积34185平方米(地上部分26186平方米，地下部分7999平方米)，可销售建筑面积26425平方米(住宅部分24907平方米、商业部分1518平方米)，截至法院查封时，该综合楼主体工程及外墙装修、大堂地面及墙面、各楼层公共走廊地面的装修已经完成，室内达到初装水平。外部市政已达到“七通”，基础设施状况良好，该综合楼建设周期为1.5年。土地开发期半年，该宗土地的出让年期为50年。
   2．成本法测算过程
   (1)土地价格
   根据《××市关于调整国有土地使用权协议出让价格标准的规定》，该宗土地的楼面地价为1700元/平方米。
   (2)开发成本(含勘察设计和前期工程赀、建安工程费、小区内外公建设施配套费及其他费用等)。根据调查测算，当地类似工程的开发成本为2660元/平方米。
   (3)管理费。按开发成本的3%计算，则管理费：2660×3%=79.8(元/平方米)。
   (4)正常利税：
   ①投资利息。年利率按银行一年定期存款利率1.98%，假设资金为均匀投入，利息期按开发期的一半，则投资利息=2660×[(1+1.98%)1-1]=52.67(元/平方米)。
   ②开发利润。开发商利润率取20%，则开发利润：2660×20%=532(元/平方米)。
   ③销售税费(包括销售费用、营业税、城市维护建设税、教育附加、由卖方负担的印花税、所得税等)。经测算综合收费率为6.5%，则销售税费=(2660+52.67+79.8+532)÷(1-6.5%))(6.5%=231.11(元/平方米)。
   ④正常利税额=52.67+532+231.11=815.78(元/平方米)。
   (5)房地产单价=(1)+(2)+(3)+(4)
   =1700+2660+79.8+815.78
   =5255.58(元/平方米)
   房地产总价=5255.58×26425
   =138878702(元)
选项
答案1．土地价格未进行年期修正。 2．建筑物建造成本中不应含小区外公建设施配套费。 3．建筑物重置价计算中的投资利息年利率选用错误，应选用贷款年利率。 4．投资利息计算错误，土地取得费用(地价款)及管理费没有计息。 5．开发利润计算基数错误，应为地价与开发成本之和。 6．销售税费项目不应包括所得税。 7．销售税费计算基数错误，基数还应包括地价。 8．房地产总价计算中面积使用错误，应使用总建筑面积34185平方米，而非可销售部分面积。
解析
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