2. 工程
  3. 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1．5年，假设土地取得费用在建设期初一次性

某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1．5年，假设土地取得费用在建设期初一次性

admin2016-02-09  61
问题 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1．5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6．13％，投资利润率为12％，土地报酬率为6％。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有(    )。
选项 A、估价对象土地取得成本为196万元
B、应计算利息项目的总金额为535万元
C、土地取得成本的计息期为1．5年
D、土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15．73万元
E、开发利润为64．20万元
答案A，C
解析 ①由于类似工业用地的重新购建价格为200万元(50年建设用地使用权)，估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本=200×[(1-(1+6％)-45]／[(1-(1+6％)-50]≈196(万元)。②应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用=196+300+15+20=531(万元)。③土地取得成本之外其他计息项目=(300+15+20)×[(1+6．13％)1.5／2-1]=15．29(万元)。④投资利润率=开发利润／(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)，开发利润=12％×(196+300+15+20)=0．12×531=63．72(万元)
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