2. 工程
  3. 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程赞为2200元／m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3％，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元，开发期

某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程赞为2200元／m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3％，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元，开发期

admin2012-10-09  67
问题 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程赞为2200元／m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3％，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元／m2，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3．5％。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3％和5．5％。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投人。年贷款利率为7．7％，按季计息。不考虑土地增值税(假设销售费用均在开发完成时发生)。
(1)若开发商要求的税前成本利润率为30％，求该项目的最低销售价格。
(2)若该项目的销售价格为8000元／m2，求该项目保本的最低销售量。[2009年考题]
选项
答案(1)设项目的最低销售价格为x万元，则项目总开发价值GDV=(1—5．5％)x项目建筑面积：3000m2×5．5=16500m21)项目总开发成本TDC ①土地费用(土地取得成本)：3000万元 ②建安工程费：2200元／m2×16500m2=3630万元 ③勘察设计和前期工程费：3630万元×3％=108．9万元 ④基础设施和公共配套设施建设费：430万元 ⑤开发期间税费：114元／m2×16500m2=188．1万元 ⑥管理费用：(3630+108．9+430+188．1)万元×3．5％=152．50万元 ⑦财务费用： a．土地费用的利息：3000万元×[(1+7．7％／4)2×4一1]=494．35万元 b．开发期间税费的利息；188．1万元×[(1+7．7％／4)1．5×4一1]=22．79万元建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：(3630+108．9十430+152．5)万元×[(1十7．79／5／4)(1．5/2)×4一1]=254．40万元 d．财务费用总计：494．35万元+22．79万元+254．40万元=771．54万元 ⑧销售费用：3％x ⑨项目总开发成本：(3000+3630+108．9+430+188．1+152．50十771．54+3％x)万元=(8281．04+3％x)万元 2)税前成本利润率为30％，即[(0．915x一8281．04)／(8281．04十30％x)]万元×100％=30％则x=11882．3万元 (2)该项目保本的最低销售量为y万m2，根据 图片[*] 1300=8000y(1—5．5％)／(8281．04+3％×8000y)一1，y=1．13万m2。
解析
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