2. 工程
  3. 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答下列问题。 股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为

某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答下列问题。 股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为

admin2009-02-10  33
问题 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答下列问题。
股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。请问：
   (1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续？
   (2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估？简述估价思路及所用方法估价的基本程序。
选项
答案(1)办理的手续如下。 ①股份公司持处置文件办理变更登记手续。 ②办理有关规划变更、审批手续。 ③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。 ④办理不交土地出让金的手续。 ⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。 (2)评估方法选择及程序。 可从以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。 方法选择得分：市场比较法；收益还原法：基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。 思路描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。 市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。 收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算土地纯收益：⑥计算土地价格。 基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。 剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。 路线价法评估的程序：①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件；③确定条件修正系数；④计算土地价格。
解析
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