某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答下列问题。股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为

admin2009-02-10 62

问题某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答下列问题。
股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。请问：
(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续？
(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估？简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

选项

答案(1)办理的手续如下。 ①股份公司持处置文件办理变更登记手续。 ②办理有关规划变更、审批手续。 ③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。 ④办理不交土地出让金的手续。 ⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。 (2)评估方法选择及程序。可从以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。方法选择得分：市场比较法；收益还原法：基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。思路描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算土地纯收益：⑥计算土地价格。基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。路线价法评估的程序：①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件；③确定条件修正系数；④计算土地价格。

解析

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土地估价实务基础

土地估价师

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土地估价实务基础

土地估价师

()是关于土地登记要件的错误说法。

()是关于土地使用权出租变更的错误说法。

下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是()。

根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人可以从事的登记代理业务包括()。

某地安全机关查询某宗地的原始登记资料，不需向土地登记机关提交()等材料。

做好()方面的工作，是为了避免土地登记代理活动中的纠纷，降低土地登记代理风险。

关于出让国有建设用地使用权的土地价格，下列描述正确的有()。

代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围的是()。

下列各项属于应当申报和登记的土地价格的有()。

函数f(x)=2x3－9x2+12x的单调减区间是_______．

对放疗敏感的肿瘤是

关于对比剂的描述，错误的是

下列药物维持妊娠所必需，使胎儿安全生长的是()。

在某项目施工中，施工单位因偷工减料，造成建设工程不符合规定的质量标准，给建设单位造成了损失。建设行政主管部门不能对该施工单位实施的制裁是()。

政府为了获得理想的市场效果，所制定的干预和调整市场结构和市场行为的产业政策，其核心即是通过协调竞争与规模经济的关系，既试图缓解垄断对市场经济运行造成的弊端，又维护一定的规模经济水平，此政策属于(　　)。

在食品加工或餐饮业中使用量要特别注意严加控制的物质是()。

根据下面的统计图回答题。若2009年移动电话用户增长率保持不变，预计到2010年年末全国移动电话用户数是多少?()

下列词语中加点的字或词，字形、解释全部正确的一项是：

土地估价实务基础

土地估价师

()是关于土地登记要件的错误说法。

()是关于土地使用权出租变更的错误说法。

下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是()。

根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人可以从事的登记代理业务包括()。

某地安全机关查询某宗地的原始登记资料，不需向土地登记机关提交()等材料。

做好()方面的工作，是为了避免土地登记代理活动中的纠纷，降低土地登记代理风险。

关于出让国有建设用地使用权的土地价格，下列描述正确的有()。

代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围的是()。

下列各项属于应当申报和登记的土地价格的有()。

函数f(x)=2x3－9x2+12x的单调减区间是_______．

对放疗敏感的肿瘤是

关于对比剂的描述，错误的是

下列药物维持妊娠所必需，使胎儿安全生长的是()。

在某项目施工中，施工单位因偷工减料，造成建设工程不符合规定的质量标准，给建设单位造成了损失。建设行政主管部门不能对该施工单位实施的制裁是()。

政府为了获得理想的市场效果，所制定的干预和调整市场结构和市场行为的产业政策，其核心即是通过协调竞争与规模经济的关系，既试图缓解垄断对市场经济运行造成的弊端，又维护一定的规模经济水平，此政策属于( )。

在食品加工或餐饮业中使用量要特别注意严加控制的物质是()。

根据下面的统计图回答题。若2009年移动电话用户增长率保持不变，预计到2010年年末全国移动电话用户数是多少?()

下列词语中加点的字或词，字形、解释全部正确的一项是：

政府为了获得理想的市场效果，所制定的干预和调整市场结构和市场行为的产业政策，其核心即是通过协调竞争与规模经济的关系，既试图缓解垄断对市场经济运行造成的弊端，又维护一定的规模经济水平，此政策属于(　　)。