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建设工程合同+商品房买卖+不动产物权变动+代理(本题有超纲内容，供考生参考)房产开发商甲与建筑施工企业乙签订建筑工程施工合同。合同约定：建筑工程完成时，甲与乙按6：4比例分配房屋。房屋建成后，甲以工程逾期完工构成违约为由起诉乙，要求乙支付违约金300万元；

admin2017-04-09  73
问题 建设工程合同+商品房买卖+不动产物权变动+代理(本题有超纲内容，供考生参考)房产开发商甲与建筑施工企业乙签订建筑工程施工合同。合同约定：建筑工程完成时，甲与乙按6：4比例分配房屋。房屋建成后，甲以工程逾期完工构成违约为由起诉乙，要求乙支付违约金300万元；乙反诉甲，理由是：甲拖延办理有关开工手续及工程款拨付，构成违约，要求甲承担违约金400万元。案件起诉后，丙以其与乙有房屋买卖合同为由，要求甲、乙为其办理所购房屋的产权证。法院受理后，认定以下事实：
(1)甲、乙合同订立后，双方先施工后办理了有关开工手续，开工1个月后才办理完所有建筑施工手续。
(2)合同约定，双方有权各自对外出售作为分配比例额度内的房屋，乙以甲的名义对外销售房屋；甲、乙在没有取得房屋预售许可证的情况下，对外销售了各自分配额度内的全部房屋。本案至起诉时，购房人的房屋产权的登记手续均未办理，出卖人的房屋预售许可证未取得。
甲、乙在履行建筑工程施工合同中存在先施工、后办理开工手续的行为。关于甲、乙行为的性质和有关责任的说法，正确的有(    )。(经调整)
选项 A、行为违法，甲应当承担行政责任
B、行为违法，法院应当判决甲、乙承担民事责任
C、甲、乙各自承担对外售房的责任
D、甲、乙承担连带责任
E、合同无效，建筑应当拆除
答案A
解析 (1)选项AB：根据《建筑法》第7条的规定，建筑工程开工前，“建设单位”(而非建筑施工单位)应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。在本题中，建设单位为甲，应由甲办理施工许可证，故由甲承担相应的先施工、后办理手续的行政责任。(2)选项CD：有权代理的法律效果归属于被代理人，在本题中，甲、乙约定“乙以甲的名义对外销售房屋”，应由甲对外直接承担售房责任。(3)选项E：未办理施工许可证即开工的确违反法律规定，但这不是合同本身的约定，而是合同当事人在履行合同过程中的违法行为，不影响合同效力；另根据《建筑法》第64条的规定，违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款；不论从法律规定的责任上看，还是从经济效益上看，不分青红皂白，直接要求拆除建筑的做法是错误的。
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