某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,

admin2010-08-08  22

问题 某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2,商品住宅销售均价为1.2万元/m2
据此,估价师拟定了以下两种估价思路:
1.以商品住宅销售均价为基础估价。
2.以商业用途土地价格为基础估价。
请问:
1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
2.针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。

选项

答案1. (1)若转让后允许改变用途,则以商业用途土地价格为基础估价较合适,或若转让后不允许改变用途,则以住宅销售均价为基础估价较合适。 (2)理由:估价对象处于繁华商业区,根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅,根据合法原则,应以住宅销售均价为基础估价。 2.估价技术路线: (1)选择估价方法。 (2)方法运用中的具体处理。 (3)确定估价结果。

解析
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