F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。相关资料如下： (1)F公司目前股价40元／股，流通在外的普通股股数为2500万股。债务市值6000

admin2014-09-08 65

问题 F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。
相关资料如下：
(1)F公司目前股价40元／股，流通在外的普通股股数为2500万股。债务市值60000万元，到期收益率8％。无风险利率6％，权益市场风险溢价8％，F公司的p系数为1．8。
(2)F公司开设机场门店后，第1年预计营业收入300万元，第2、3、4年预计营业收入均为400万元，第5年预计营业收入300万元。预计营业变动成本为营业收入的60％，营业固定成本(不含设备折旧或租金)为每年40万元。假设营业现金流量均发生在年末。
(3)开设机场门店需添置相关设备，预计购置成本为250万元，没有运输、安装、维护等其他费用。按照税法规定，可采用双倍余额递减法计提折旧，折旧年限为5年，期末账面价值为零(提示：双倍余额递减法在折旧年限的倒数两年改为直线法)。合同结束时，预计该设备的变现价值为40万元。
(4)开业时需投入营运资本10万元，合同结束时全部收回。
(5)F公司适用的所得税税率为25％。
要求：
(1)开设门店是公司的扩张业务，可以使用公司的加权平均资本成本作为项目现金流量的折现率。假设资本资产定价模型成立，以市值为资本结构权重，计算该公司的加权平均资本成本。
(2)为使该项目盈利，请问F公司竞价时最高的租金报价是多少?
(3)假设每年营业收入相同，如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入应是多少?

选项

答案(1)权益资本成本＝6％＋8％×1．8＝20．4％债务资本成本＝8％×(1—25％)＝6％加权平均资本成本＝[*]。 (2)第1年设备的折旧费＝[*](万元) 第2年设备的折旧费＝[*](万元) 第3年设备的折旧费＝[*](万元) 第4、5年设备的折旧费＝(250－1 00—60一36)／2＝27(万元) 设F公司竞价时的租金报价为X，则有：第1年末营业现金流量＝300×(1—25％)－300×60％×(1—25％)－40×(1－25％)＋100×25％＋[*]×25％＝85＋0．05 X 第2年末营业现金流量＝400×(1—25％)－400×60％×(1—25％)－40×(1—25％)＋60×25％＋[*]×25％＝105＋0．05 X 第3年末营业现金流量＝400×(1—25％)－400×60％×(1—25％)－40×(1—25％)＋36×25％＋[*]×25％＝99＋0105X 第4年末营业现金流量＝400×(1—25％)－400×60％×(1—25％)－40×(1—25％)＋27×25％＋[*]×25％＝96．75＋0．05 X 第5年末营业现金流量＝300×(1—25％)－300×60％×(1—25％)－40×(1—25％)＋27×25％＋[*]×25％＝66．75＋0，05X 第5年末设备变现流入＝40一(40—0)×25％＝30(万元) NPV＝－250—10－X＋(85＋0．05X)×(P／F，1 5％，1)＋(105＋0．05X)×(P／F，15％，2)＋(99＋0．05X)×(P／F，15％，3)＋(96．75＋0．05X)×(P／F，15％，4)＋(66．75＋0．05X＋30＋10)×(P／F，1 5％，5)＝66．80—0．83X 令NPV＝0，求得：X＝80．48(万元) 为使该项目盈利，F公司竞价时最高的租金报价是80．48万元。 (3)如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，为使泼项目有利，F公司每年最低的营业收入假设为Y。第1～5年每年摊销租金：50÷5＝10(万元) 第1年末营业现金流量＝Y×(1—25％)－Y×60％×(1—25％)－40×(1—25％)＋100×25％＋10×25％＝0．3Y－2．5 第2年末营业现金流量＝Y×(1—25％)－Y×60％×(1—25％)－40×(1—25％)＋60×25％＋1 0×25％＝0．3Y－12．5 第3年末营业现金流量＝Y×(1—25％)－Y×60％×(1—25％)－40×(1—25％)＋36×25％＋10×25％＝0．3Y－18．5 第4、5年末营业现金流量＝Y×(1—25％)－Y×60％×(1—25％)－40×(1—25％)＋27×25％＋10×25％＝0．3Y－20．75 第5年末设备变现流入＝40－(40—0)×25％＝30(万元) 则有： NPV＝－250－10－50＋(0．3Y－2．5)×(P／F，15％，1)＋(0．3Y－12．5)×(P／F，15％，2)＋(0．3 Y－18．5)×(P／F，1 5％，3)＋(0．3Y－20．75) ×(P／F，1 5％，4)＋(0．3Y－20．75＋30＋10)×(P／F，15％，5) ＝－250－10－50＋(0．3 Y－2．5)×0．8696＋(0．3Y－12．5)×0．7561＋(0．3 Y－18．5)×0．6575＋(0．3Y－20．75)×0．57 1 8＋(0．3Y＋19．25)×0．4972 ＝－336．0829＋1．006Y 令NPV＝0，求得：Y＝334．08(万元) 如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入为334．08万元。

解析

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