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某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 在建工程房地产估价结果报告 一、委托方 ××房地产开

admin2012-01-08  45
问题     某居住房地产估价报告
   封面及目录(略)
   致委托方函(略)
   估价师声明(略)
   估价的假设和限制条件(略)
                                在建工程房地产估价结果报告
   一、委托方
   ××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：  ××市××路××号，联系电话：×××-××××××××。
   二、受托方
   ××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××-××××××××。
   三、估价对象
   1．地理位置及概况(略)
   2．估价对象概括
   估价对象：一栋在建住宅楼
    建筑面积：11627.92m2
   土地使用权年限：至2076年5月31日
   土地面积：4300m2
   四；估价目的
   为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
   五、估价时点
   2007年6月18日
   六、价值定义
   采用公开市场价值标准，即本报告估价对象在目前状况下，于估价时点的市场价格。
   七、估价依据
   中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)：
   国土资源部《土地估价规程》；
   北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；
   北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；
   北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]；
   ××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)；
   ××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]；
   委托方提供的其他资料；
   估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
   八、估价原则
   本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估，鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。⑧替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期
    本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。
                           在建工程房地产估价技术报告
   一、实物状况分析(略)
   二、区位状况分析(略)
   三、市场背景分析(略)
   四、最高最佳使用分析(略)
   五、估价方法选用(略)
   六、估价测算过程
   (一)市场比较法
   市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，选取条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日价值的方法。
   (1)选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：
   1)用途相同：
   2)交易类型相同；
   3)正常交易或能够修正为正常交易的案例：
   4)区域及个别条件相近；
   5)统一价格基础；
   6)交易日期接近。
   评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3-1：
　　　　　　表3-1　　　　　　　　比较案例


(2)价格修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表3-2。
　　　　　　表3-2　　　　　　价格修正指数表


(3)修正系数表 根据修正指数表，编制修正系数列表见表3-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。
　表3-3　　　　　　　　　　修正系数表

       总价=3460.45×11627.92=4023.78万元
   (二)成本法
   所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
   计算土地使用权价格
   估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行评估，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。
    建筑物建造成本
   建筑物建造成本：开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
   1．开发成本
   (1)建安费用  根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元。
   (2)红线内市政费  取建安费用的15%。
   红线内市政费=1395.35万元×15%=209.30万元
   建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元
   (3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)取建造成本的10%。
   前期工程总费用=1604.65万元×10%=160.47万元
   (4)不可预见费  取建安费用的5%。
   不可预见总费用=1395.35万元×5%=69.77万元
   开发成本合计为1834.89万元。
   2．管理费用
   建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。
   管理费用=(1112.79万元+1604.65万元)×5%=135.87万元
   3．投资利息
   估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2007年5月19日公布的1年期贷款利率6.57%计取，计息基数为开发成本。则利息为：
   投资利息=1112.79万元×6.57%×1+1834.89万元×6.57%×0.5
           =133.39万元
   4．投资利润
   根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。
   投资利润=(1112.79万元+1834.89万元)×25%=736.92万元
   5．销售费用
   估价对象为在建工程，未销售，故不计。
   6．估价对象价格
   根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：
   总价=1112.79+1834.89+135.87+133.39+736.92=3988.81万元
   七、估价对象价格确定
   根据目前北京市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为：3988.81万元(货币种类：人民币，大写：叁仟玖佰捌拾捌万捌仟壹佰元整)。
    八、附件(略)
选项
答案1．房地产权利状况描述不全。 2．房地产现状描述不全。 3．估价原则中缺少估价时点估价原则。 4．估价结果报告中缺少对估价方法定义的描述。 5．估价结果报告中总地价缺少货币种类。 6．估价结果报告中估价结果缺少单价。 7．市场比较法比较因素所取修正指数无说明。 8．比较案例A和B相同位置应具有相同位置指数。 9．比较案例A用途为商住，与估价对象的可比性应作说明。 10．比较案例的结构不同应该进行修正。 11．比准价值的权重未作说明。 12．成本法中土地使用权价格计算有错误。 13．成本法中各项费用比例无依据。 14．建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。 15．成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。 16．成本法中应考虑销售费用。 17．估价技术报告中估价结果缺少单价。
解析
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