某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式

admin2013-04-11 54

问题某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3 000m²，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2．4。该办公楼建成后，预计售价为11 000元／m²，开发期为两年，建筑费为4 500元／m²，专业费和不可预见费分别为建筑费的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15％；税金为房地产售价的6％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1 800元／亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4％征收；耕地占用税按5元／m²计收；耕地开垦费按10元／m²计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元／m²，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15％，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元／m²，住宅用地土地出让金最低不得低于300元／m²，商业用地出让金最低不得低于600元／m²。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元／m²，住宅用地土地出让金最低不得低于500元／m²，商业用地出让金最低不得低于930元／m²。回答1—5小题的问题。
土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )形式表现的收益。

选项 A、实物
B、地租
C、地价
D、货币

答案D

解析

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