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某房地产公司于2011年1月以有偿出让方式取得一块使用期为50年的商业用地,土地面积为10 000平方米,并于2012年1月建成建筑面积为50 000平方米的办公楼。评估基准日,该类建筑物的重置价格为每平方米5 000元。评估人员了解到,当地同类写字楼租金
某房地产公司于2011年1月以有偿出让方式取得一块使用期为50年的商业用地,土地面积为10 000平方米,并于2012年1月建成建筑面积为50 000平方米的办公楼。评估基准日,该类建筑物的重置价格为每平方米5 000元。评估人员了解到,当地同类写字楼租金
admin
2017-05-11
54
问题
某房地产公司于2011年1月以有偿出让方式取得一块使用期为50年的商业用地,土地面积为10 000平方米,并于2012年1月建成建筑面积为50 000平方米的办公楼。评估基准日,该类建筑物的重置价格为每平方米5 000元。评估人员了解到,当地同类写字楼租金为每天每平方米4元,空置率在10%左右,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价格的1.5%,税费为租金收入的15%,保险费为重置价格的0.2%,土地的还原利率为6%,建筑物的还原利率为8%。
要求:根据上述资料估算该宗地2013年1月30日的价格。(计算结果以“万元”为单位,保留两位小数)
选项
答案
有效毛收入=4×365×5×(1-10%)=6 570(万元/年) 营运成本=6 570×(3%+15%)+5 000×5×(1.5%+0.2%)=1 182.6+425=1 607.6(万元) 年净收入=6 570-1 607.6=4 962.4(万元) 建筑物的现值=5 000×5×(1-1/49)=24 489.80(万元) 建筑物的纯收益=24 489.80×8%=1 959.18(万元) 土地的纯收益=4 962.4-1 959.18=3 003.22(万元) 土地的评估值=3 003.22×(P/A,0.06,48)=3 003.22×15.65=47 000.39(万元)
解析
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资产评估题库经管类分类
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资产评估
经管类
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