首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式,取得一宗10000平方米的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。 由于该企业:资金困难,决定向银行抵押土地取得贷款,经市规划局、国土资源局等部门批准,项目可以拖至1998年7月开始
某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式,取得一宗10000平方米的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。 由于该企业:资金困难,决定向银行抵押土地取得贷款,经市规划局、国土资源局等部门批准,项目可以拖至1998年7月开始
admin
2013-06-10
27
问题
某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式,取得一宗10000平方米的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。
由于该企业:资金困难,决定向银行抵押土地取得贷款,经市规划局、国土资源局等部门批准,项目可以拖至1998年7月开始动工。如果按银行抵押贷款规定:土地使用权抵押贷款一般按评估值的65%放贷,请问该国有企业在2000年1月31日可贷多少款。
项目其他有关资料如下:
该大楼1~4层为商场,每层建筑面积2500平方米;4~12层为办公用途(其中8层1000平方米为设备层、7层和9层共计2000平方米为自用办公用房)。
大楼开发周期预期两年,假如资金在投资期间为均匀投入,第一年投入60%,第二年投入 40%。大楼建成后以出租的方式经营,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米·日,写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米•日,无论租赁商场或是租赁写字楼,都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金;区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算:商场租金为5.0元/建筑平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%),每年有半个月的空置期;写字楼租金为4.0元/建筑平方米·日(可出租面积占建筑面积的70%),每年有半个月的空置期,目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米2500元。该城市从1996年开始,至 2000年每年地价指数都比上年增长3%。
经过调查,有关参数确定如下:房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为年租金的8%,保险费为建安造价的0.2%,出租税金为年租金的12%,销售税金是售价的 9%;项目投资回报率取30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。当地土地还原利率8%,综合还原利率10%,银行存款利息率6.5%,银行贷款利息率10%,资本折现率12%。
选项
答案
根据收益还原法和假设开发法公式,采用传统的方法完成此题。 收益还原法公式:年房地纯收益=年出租总收入-年房地总费用 其中:年出租总收入=商场年出租总收入+办公楼年出租总收入+押金收入 年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧费 根据上述具体情况: 房地产总建筑面积=10000×2.5=25000(建筑平方米) 商场总建筑面积=2500×4=10000(建筑平方米) 办公写字楼总建筑面积=25000-2500×4-1000=14000(建筑平方米) 商场总租金=10000×75%×5×365=1368.75(万元). 办公写字楼总租金=14000×70%×4×365=1430.8(万元) 商场写字楼押金收入=[1368.75+1430.8]/365×90×[(1+6.5%)
1
-1]=44.87(万元) 商场写字楼空置损失费=(1368.75+1430.8)×15/365=115.05(万元) 该建筑物房地产总收益=(1368.75+1430.8+44.87-115.05)=2729.37(万元) 该建筑物房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧费 管理费=年租金×10%=(1368.75+1430.8-115.05)×10%=268.45(万元) 维修费=年租金×8%=214.76(万元) 保险费=建安造价×0.2%=2500×0.2%×25000=12.5(万元) 税金=年租金×12%=322.14(万元) 年折旧费=建安总价×(1-残值率)/经济耐用年限 由于建筑物经济耐用年限80年,而土地使用权出让剩余(50-1年又9个月-2年)年.即可供建筑物折旧的年期只有46.25年,也就不需要考虑残值率,这样得到折旧费135.14万元。 房地产总纯收益=2729.37-(268.45+214.76+12.5+322.14+135.14)=1776.38(万元) [*] =17547.47(万元) 根据已知条件,运用假设开发法测算地价: 房地产总价值为17547.47万元 总建筑成本为6250万元 销售税金为1579.27万元 投资回报率为(0.3地价+1875)万元 利息=地价×[(1+10%)
3.75
-1]+60%×6250×[(1+10%)
1.5
-1]+40%×6250×[(1 +10%)
0.5
-1]地价 =17547.47-6250-1579.27-0.3地价-1875-(0.43地价+576.34+122.02)
1.73
地价 =7144.84(万元)地价 =4129.97(万元) 由于该地价为46.25年的地价,而评估期日的地价是(46.25+0.5)年,故需要进行年期修正,得估价期日的地价为: [*] 在2000年1月31日该国有企业可贷款金额为2687.52万元。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/NJzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
按照民法理论,土地登记是一项()制度,它的根本目的是()。
()不是进行土地登记代理成果审核时的重点。
出让国有建设用地使用权初始登记的要件是()。
国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展,进一步推行土地有偿使用制度,明晰土地产权关系,盘活和显化土地资产,对改制的国企涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。问题1.国有土地使用权出资(入股)的定义是什么?2.国有土地使用
根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》的规定,凡中华人民共和国公民,可申请参加土地登记代理人职业资格考试的条件是()。
土地登记机构对土地登记申请必须进行审查,其审查的原则包括()。
根据国土资源部《全国工业用地出让最低价标准》规定,确定的年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格,还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币()年期存款利率。
宗地分割及调整边界测量放样数据一般有三种:极坐标法放样数据、长度交会法放样数据和()。
有关以股权出质的说法中错误的是()。
下列关于村民小组与集体土地所有权的说法中,不正确的是()。
随机试题
一、注意事项1.申论考试是对应试者的阅读概括能力、综合分析能力、言语表达能力及实用文体写作能力的综合测试。2.请首先在题本和答题卡上填写(涂)好自己的姓名和准考证号,准考证号一律从左到右填写,答题卡上的准考证号横排空白方格用蓝、黑色墨水笔填
关于框架柱的轴压比,下列说法中正确的是
A、化痰止咳B、消肿生肌C、宣肺平喘D、下乳消肿E、引血下行虎杖味苦、性微寒,除活血祛瘀外,还能
下列关于金融负债初始计量的说法中,错误的是()。
中国公民孙先生承包一企业,对经营成果不拥有所有权,2016年孙先生取得承包所得24万元,另每月领取生活费3000元,2016年孙先生应缴纳个人所得税()元。
某首饰制造企业(增值税一般纳税人),主要生产加工并零售金银首饰、钻石饰品和其他贵重首饰,2015年8月发生以下业务:(1)外购的红宝石不含税价110万元,取得增值税专用发票;本月生产领用65%的外购红宝石继续加工成宝石手链,销售给某商贸企业,开具的增值税
出租车在开始10千米以内收费10.4元,以后每走1千米收费1.6元,请问走20千米需要收多少钱?()
为增强访问网页的安全性,可以采用(47)协议。
下列选项中不符合良好程序设计风格的是()。
Youaretowriteacompositionofnolessthan250wordsanddoyourcompositionneatlyontheAnswerSheet.Yourcompositionsh
最新回复
(
0
)