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某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式,取得一宗10000平方米的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。 由于该企业:资金困难,决定向银行抵押土地取得贷款,经市规划局、国土资源局等部门批准,项目可以拖至1998年7月开始
某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式,取得一宗10000平方米的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。 由于该企业:资金困难,决定向银行抵押土地取得贷款,经市规划局、国土资源局等部门批准,项目可以拖至1998年7月开始
admin
2013-06-10
46
问题
某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式,取得一宗10000平方米的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。
由于该企业:资金困难,决定向银行抵押土地取得贷款,经市规划局、国土资源局等部门批准,项目可以拖至1998年7月开始动工。如果按银行抵押贷款规定:土地使用权抵押贷款一般按评估值的65%放贷,请问该国有企业在2000年1月31日可贷多少款。
项目其他有关资料如下:
该大楼1~4层为商场,每层建筑面积2500平方米;4~12层为办公用途(其中8层1000平方米为设备层、7层和9层共计2000平方米为自用办公用房)。
大楼开发周期预期两年,假如资金在投资期间为均匀投入,第一年投入60%,第二年投入 40%。大楼建成后以出租的方式经营,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米·日,写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米•日,无论租赁商场或是租赁写字楼,都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金;区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算:商场租金为5.0元/建筑平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%),每年有半个月的空置期;写字楼租金为4.0元/建筑平方米·日(可出租面积占建筑面积的70%),每年有半个月的空置期,目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米2500元。该城市从1996年开始,至 2000年每年地价指数都比上年增长3%。
经过调查,有关参数确定如下:房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为年租金的8%,保险费为建安造价的0.2%,出租税金为年租金的12%,销售税金是售价的 9%;项目投资回报率取30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。当地土地还原利率8%,综合还原利率10%,银行存款利息率6.5%,银行贷款利息率10%,资本折现率12%。
选项
答案
根据收益还原法和假设开发法公式,采用传统的方法完成此题。 收益还原法公式:年房地纯收益=年出租总收入-年房地总费用 其中:年出租总收入=商场年出租总收入+办公楼年出租总收入+押金收入 年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧费 根据上述具体情况: 房地产总建筑面积=10000×2.5=25000(建筑平方米) 商场总建筑面积=2500×4=10000(建筑平方米) 办公写字楼总建筑面积=25000-2500×4-1000=14000(建筑平方米) 商场总租金=10000×75%×5×365=1368.75(万元). 办公写字楼总租金=14000×70%×4×365=1430.8(万元) 商场写字楼押金收入=[1368.75+1430.8]/365×90×[(1+6.5%)
1
-1]=44.87(万元) 商场写字楼空置损失费=(1368.75+1430.8)×15/365=115.05(万元) 该建筑物房地产总收益=(1368.75+1430.8+44.87-115.05)=2729.37(万元) 该建筑物房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧费 管理费=年租金×10%=(1368.75+1430.8-115.05)×10%=268.45(万元) 维修费=年租金×8%=214.76(万元) 保险费=建安造价×0.2%=2500×0.2%×25000=12.5(万元) 税金=年租金×12%=322.14(万元) 年折旧费=建安总价×(1-残值率)/经济耐用年限 由于建筑物经济耐用年限80年,而土地使用权出让剩余(50-1年又9个月-2年)年.即可供建筑物折旧的年期只有46.25年,也就不需要考虑残值率,这样得到折旧费135.14万元。 房地产总纯收益=2729.37-(268.45+214.76+12.5+322.14+135.14)=1776.38(万元) [*] =17547.47(万元) 根据已知条件,运用假设开发法测算地价: 房地产总价值为17547.47万元 总建筑成本为6250万元 销售税金为1579.27万元 投资回报率为(0.3地价+1875)万元 利息=地价×[(1+10%)
3.75
-1]+60%×6250×[(1+10%)
1.5
-1]+40%×6250×[(1 +10%)
0.5
-1]地价 =17547.47-6250-1579.27-0.3地价-1875-(0.43地价+576.34+122.02)
1.73
地价 =7144.84(万元)地价 =4129.97(万元) 由于该地价为46.25年的地价,而评估期日的地价是(46.25+0.5)年,故需要进行年期修正,得估价期日的地价为: [*] 在2000年1月31日该国有企业可贷款金额为2687.52万元。
解析
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