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某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区,该小区拟建建筑面积16万m2,其中高层4万m2,多层12万m2,两年建成。在该项目决策阶段,业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究,得到有关投资决策的数据如下: 1.该项目平均售房价格为高层
某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区,该小区拟建建筑面积16万m2,其中高层4万m2,多层12万m2,两年建成。在该项目决策阶段,业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究,得到有关投资决策的数据如下: 1.该项目平均售房价格为高层
admin
2013-06-10
51
问题
某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区,该小区拟建建筑面积16万m
2
,其中高层4万m
2
,多层12万m
2
,两年建成。在该项目决策阶段,业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究,得到有关投资决策的数据如下:
1.该项目平均售房价格为高层每平方米建筑面积3800元,多层每平方米建筑面积2900元,预计建设的第一年末销房串为10%,第二年末销房率为50%,第三年末销房率为40%。高层、多层各年平均按上述售房率售房。
2.该项目单位建筑面积总投资为2187.5元,其中建设期初需投资5000万元用于支付土地使用费等前期费用,建设期末需投资2000万元用于小区环境建设,其余投资平均在建设期末支出。
[问题一]
若该房地产开发公司的内部基准收益率为15%,试计算该项目的净现值,为业主进行项目决策提供依据?
[问题二]
若该项目商品房销售情况不好,第一年至第四年末的商品房销房率分别为10%、20%、40%、30%,试评价该项目的可行性?
[问题三]
在项目销售情况不好的情况下,该房地产开发公司决定降价出售,试问要保证公司的基准收益率,其平均售价的最低价是多少?
该项目由4幢高层和20幢多层商品房组成,分成三个合同包发包,第一合同包为4幢高层商品房,第二合同包和第三合同包分别由9幢和11幢多层商品房组成。在第二合同包的施工招标中,业主邀请了甲、乙、丙三家技术实力和资信俱佳的施工企业参加了该项目的投标。
咨询公司协助业主编制的招标文件中规定:评标时采用最低综合报价中标的原则,但最低投标价低于次低投标价5%的报价将不予考虑,业主指定工期为10个月,若投标人自报工期小于10个月,在评标时将考虑其给本房地产公司带来的利益(按时交房、减少贷款利息支付、有利售房等,每月按100万元计算),折算成综合报价进行评标,实际工期与自报工期相比较,在招标文件中规定了奖罚办法。甲、乙、丙三家投标单位投标中有关报价和工期的数据汇总见表1-2。
[问题一]
工程项目分标段发包应考虑哪些因素?
[问题二]
若考虑资金的时间价值(资金月利率为1%),假定各分部工程每月完成的工作量相同,应建议业主选择哪家施工企业?
选项
答案
[问题一] 解:工程项目分标段发包主要考虑以下因素: 1.招标项目的专业要求。专业要求接近,可以考虑作为一个整体进行招标;而专业要求相差甚远,则应考虑分标段发包。 2.招标项目的管理要求。各部分内容相互干扰大,协调困难,可以作为一个整体进行招标;而各部分内部相互干扰不大,协调难度小,可考虑分标段发包。 3.对工程投资的影响。直接影响是由管理费的变化引起的。是否分标段发包对管理费的多少有影响,从而影响工程投资,应视具体情况而定。 4.工程各项工作在时间、空间的衔接。各项工作的衔接多,交叉配合少,应考虑作为一个整体进行招标;反之,则可考虑将项目分标段发包。 5.对招投标的影响。项目大,作为一个整体投标,可以参加投标的投标人少,会大大降低招标的竞争性;而分标段发包的太小又将失去对实力雄厚的潜在投标人的吸引力。 [问题二] 解:各投标单位的投标报价为: 甲:600+2400+1240=4240(万元); 乙:620+2440+1250=4310(万元); 丙:620+2400+1280=4300(万元)。 4300×(1-5%)=4085<4240, 各家投标报价均有效。 计算各投标单位综合报价的现值见表1-3。 [*] MVV丙<NPV甲<NPV乙,应建议业主选择丙施工单位。
解析
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建设工程造价案例分析题库一级造价工程师分类
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建设工程造价案例分析
一级造价工程师
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