2. 工程
  3. 某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区拟建建筑面积16万m2，其中高层4万m2，多层12万m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下： 1．该项目平均售房价格为高层

某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区拟建建筑面积16万m2，其中高层4万m2，多层12万m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下： 1．该项目平均售房价格为高层

admin2013-06-10  57
问题 某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区拟建建筑面积16万m2，其中高层4万m2，多层12万m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下：
   1．该项目平均售房价格为高层每平方米建筑面积3800元，多层每平方米建筑面积2900元，预计建设的第一年末销房串为10%，第二年末销房率为50%，第三年末销房率为40%。高层、多层各年平均按上述售房率售房。
   2．该项目单位建筑面积总投资为2187.5元，其中建设期初需投资5000万元用于支付土地使用费等前期费用，建设期末需投资2000万元用于小区环境建设，其余投资平均在建设期末支出。
[问题一]
   若该房地产开发公司的内部基准收益率为15%，试计算该项目的净现值，为业主进行项目决策提供依据?
[问题二]
   若该项目商品房销售情况不好，第一年至第四年末的商品房销房率分别为10%、20%、40%、30%，试评价该项目的可行性?
[问题三]
   在项目销售情况不好的情况下，该房地产开发公司决定降价出售，试问要保证公司的基准收益率，其平均售价的最低价是多少?   
该项目由4幢高层和20幢多层商品房组成，分成三个合同包发包，第一合同包为4幢高层商品房，第二合同包和第三合同包分别由9幢和11幢多层商品房组成。在第二合同包的施工招标中，业主邀请了甲、乙、丙三家技术实力和资信俱佳的施工企业参加了该项目的投标。
   咨询公司协助业主编制的招标文件中规定：评标时采用最低综合报价中标的原则，但最低投标价低于次低投标价5%的报价将不予考虑，业主指定工期为10个月，若投标人自报工期小于10个月，在评标时将考虑其给本房地产公司带来的利益(按时交房、减少贷款利息支付、有利售房等，每月按100万元计算)，折算成综合报价进行评标，实际工期与自报工期相比较，在招标文件中规定了奖罚办法。甲、乙、丙三家投标单位投标中有关报价和工期的数据汇总见表1-2。

[问题一]
   工程项目分标段发包应考虑哪些因素?
[问题二]
   若考虑资金的时间价值(资金月利率为1%)，假定各分部工程每月完成的工作量相同，应建议业主选择哪家施工企业?  
选项
答案[问题一] 解：工程项目分标段发包主要考虑以下因素： 1．招标项目的专业要求。专业要求接近，可以考虑作为一个整体进行招标；而专业要求相差甚远，则应考虑分标段发包。 2．招标项目的管理要求。各部分内容相互干扰大，协调困难，可以作为一个整体进行招标；而各部分内部相互干扰不大，协调难度小，可考虑分标段发包。 3．对工程投资的影响。直接影响是由管理费的变化引起的。是否分标段发包对管理费的多少有影响，从而影响工程投资，应视具体情况而定。 4．工程各项工作在时间、空间的衔接。各项工作的衔接多，交叉配合少，应考虑作为一个整体进行招标；反之，则可考虑将项目分标段发包。 5．对招投标的影响。项目大，作为一个整体投标，可以参加投标的投标人少，会大大降低招标的竞争性；而分标段发包的太小又将失去对实力雄厚的潜在投标人的吸引力。 [问题二] 解：各投标单位的投标报价为： 甲：600+2400+1240=4240(万元)； 乙：620+2440+1250=4310(万元)； 丙：620+2400+1280=4300(万元)。 4300×(1-5%)=4085＜4240， 各家投标报价均有效。 计算各投标单位综合报价的现值见表1-3。 [*] 　　MVV丙＜NPV甲＜NPV乙，应建议业主选择丙施工单位。
解析
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